은평구 응암동 힐스테이트 녹번역 아파트 수익률 분석 보고서[열반스쿨 기초반 74기 38조 행운가득]

♧ 수익률 보고서

• 아파트명 : 힐스테이트녹번역 아파트

- 주소 : 서울 은평구 은평로 240(응암동)

• 아파트 정보

- 입주시기 : 2021. 4

- 세대수 : 879 세대

- 시공사 : 현대건설(주)

- 시행사 : 응암 1구역 재개발 조합

- 유형 : 아파트

- 동수 : 11개동

- 관리비 : 13~26 만원/월

- 층수 : 가장 높은 동 22층

가장 낮은 동 8층

- 주차 : 1.2대/세대(총 1,040대)지하만 있음.

- 난방 : 개별난방(도시가스)

- 용적률 / 건폐율 : 228% / 24%

*출처 : 호갱노노 아파트 정보[자세히]

• 입지평가

1. 직장 : (B급)

- 종사자수 : 109,031 명

- 사업체수 : 36,509 개

* 출처 - 샤샤와 함께 <전국 직장 종사자수>

2. 교통 - 지하철 기준

- 강남 : 50분, 여의도 44분, 시청 35분

*출처 : 카카오맵 길찾기

3. 학군

- 영락중학교 학군,

학업성취도 은평구 16위, 특목고 진학률 4위

*출처: 아파트 실거래가

• 과거시세 : 2021. 4 입주

- 최근 1개월 지역 평단가 : 2,464 만원

- 최근 1개월 지역 거래량 : 81건

- 전월대비 -2만원 / 전년대비 +48만원

- 최고점 대비 : -265만원

• 수익률 분석

- 현시세 : 힐스테이트녹번역 (84m²)

- 24년 1월 매매 11.9억

- 24년 1월 전세 7.3억

-> 현재 24년 3월 7.8억(전세가율 68%)

- 10년 내 고점 매입시 :

23년 11월 / 매매 12.1억 / 전세 7.5억

- 10년 내 저점 매입시 :

23년 3월 매매 10.4억 / 전세 6.1억

* 출처 - 샤샤와 함께 님 제공<수익률계산기>

* 현재(24년 3월) 저점대비 수익률은 타 아파트 보다 높지 않다는 생각이 들었지만 전세가율이 68%인 것을 보면 향 후 전세가율이 높아질수록 전고점을 갱신할 것으로 보입니다. 그 근거는 응암동으로 유입되는 인구의 증가와 최근 3년동안 미분양 공급이 없었고, 향 후 24년 11월부터 26년까지 3번의 공급이 있지만 1,466세대에 불과하다는 분석때문입니다. 2021년 입주한 신축이기에 전고점이나 전저점이 너무 높다는 생각입니다. 다른 아파트 매매가가 비슷한 아파트와도 비교해 보고 싶었습니다. 아직 맞는지 틀리는 지도 모르지만 아는 것은 다 생각해보자는 마음으로 떠올려 봤습니다.

힐스테이트 녹번역아파트는 은평구 3위의 고가아파트이고, 주변의 대단지 아파트인 녹번e편한캐슬과 길 건너 녹번힐스테이트의 비교가 필요하다고 생각됩니다. 차 후, 좀 더 임장을 한 후에 각각의 수익률 보고서를 쓰고, 각 단지 비교후 임장보고서를 통해 1등을 선정하도록 하겠습니다. 아직 다른 곳의 비슷한 입지의 아파트를 잘 알지 못해 비교하는 연습이 부족합니다. 시간을 두고 다른 군, 다른 구의 아파트와도 척척 비교할 수 있는 날이 왔으면 좋겠다는 생각을 하며 걸었습니다.

* 사진 : 힐스테이트녹번역 주변 상가와 3호선 녹번역, 정문에서 내려오는 길의 상권과 도로, 은평교회, 건너편의 은행과 병원, 녹번힐스테이트에서 바라 본 은평초와 힐스테이트녹번역 전경

이 번 임장을 통해서 입지에 따라 가격이 어떻게 달라지는지, 전고점이 어떻게 형성된 것이지 상관관계에 대해 생각해 보았습니다. 트리플 역세권이 될 연신내역(현재 3호선, 6호선, 향후 GTX-A) 의 수혜를 입을 대조1구역과 불광역에서 녹번역까지 아파트들이 즐비해 있고, 녹번역 주변은 대단지 신축과 구축, 재개발 예정 주택, 빌라까지 입지가 크게 향상될 것으로 보입니다. 일자리는 B급지이지만 대단지 신축이 들어서고 있기에 생활환경이 변화하고 있으며, 그 곳으로 유입되는 인구와 2정거장만 가면 강남까지 20분에 도착할 수 있는 GTX-A 노선의 연신내역까지, 은평구는 계속 발전하는 도시가 될 것입니다. 다만, GTX의 호재가 반영된 가격이라면, 매 번 4,000원대의 차비(편도)를 들이고 출퇴근에 이용할 수 있을지, 그로 인해 무용지물이 되어 적자노선이 되지는 않을 지는 개통 후 이용도를 봐야 할 것 같습니다.

*출처 : https://m.blog.naver.com/jeonsr/221829636002

노련하지 않은 초보임장인의 수익률보고서를 끝까지 읽어 주셔서 감사합니다. 익숙해 질 때까지 임장을 열심히 다녀야겠다는 생각을 했습니다.