▶ 아파트명
자양동 더샵스타시티 / 2007.1월(18년차) / 1,177세대 / 용적률 414%
▶ 위치(지도)
▶입지평가
1.직장
광진구 사업체수 33,706개 / 종사자수 129,707명
▶교통
강남 28분 / 시청 31분 / 여의도 39분
▶학군
자양중학교 81.2% / 구의중학교 70.9%
▶공급
롯데캐슬이스트폴 2025년 3월 / 1,063세대
▶과거시세
▶수익률 분석(10년내 투자 타이밍)
현시세 : 자양동 더샵스타시티 38평 현재 매매 19억 / 전세 12억
10년 내 고점 매입시 : 22.5월 매매 17억 / 전세 11.5억 / 차이 5.5억
10년 내 저점 매입시 : 14.4월 매매 8.2억 / 전세 5.3억 / 차이 2.9억
* 고점 매입시 수익률 (190000-170000) / (170000-115000) * 100 = 36.4%
* 저점 매입시 수익률 (190000-82000) / (82000-53000) * 100 = 372.4%
※ 수익률 계산
▶현장사진
- 단지 내부로 들어갈 수 없도록 되어 있어 밖에서만 찍었네요. 40층이 넘는 고층으로 어마무시 하다.
=> 나의 생각
광진구 랜드마크라고 되어 있었지만, 수익률 측면에서는 부족한 느낌이었다.
매매가 자체 상승률은 230%로 같은 시기에 광진구 다른 아파트와 유사한 수준이지만,
수익률은 최저점 기준 370%로 높지 않다.
아마도 매매와 전세가 차액이 이미 커서 수익률 기준에서는 높기 어려운 부분이 있었다.
그래도 수익 자체는 높을 것이다.
또한, 랜드마크 아파트라서 그런지 하락기에 소폭 하락후 바로 상승하여, 오히려 현재 매매가가 더 높다..
그러나 반대로 생각하면
랜드마크 치고는 상승기에 상승률이 낮았을 수도 있다. 이유로는
1. 아파트가 아닌, 주상복합 형태로 일반적인 수요가 낮을 수 있다.
2. 위치적으로 건대 유흥가와 가까이 있다. (물론, 바로 옆에 백화점 등도 있어 편하기는 하다)
3. 학군이 좋지 않다.
상승장에서 학군은 상승률을 끌어올린다고 했는데..랜드마크 치고는 매매가 상승이 오히려 크지 않았다고도 볼 수 있을 것 같다.
진짜가 무언지는 차근차근 더 고민해 보겠습니다.
이상 수익률 보고서를 마칩니다~
감사합니다.
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