[열반기초74기 6조 드림봄] 전주시 덕진구 송천동2가 에코시티더샵3차 아파트 수익률 분석 보고서

▶ 아파트명

에코시티더샵3차

▶ 위치

▶ 입지평가

1.직장(B)

전주시 덕진구 사업체수 34,547개 / 종사자수 129,207명

2.학군(B) (학업성취도/특목고진학률)

오송중 86.2%/0.5%, 화정중 -%/0.4%, 전라중학교(24년 3월 이전 개교)

자연초등학교 학급당 학생수 27명 / 전교생 1,613명

3.환경(C)

반경 1km 이내 백화점,대형마트 없음

13,000여 세대 규모의 균질한 신축 택지 환경

초품아, 고등학교 이전 예정

4.교통(A)

지방도시 특성상 자차를 주로 이용하며 길어도 30분컷 예상

5.공급(S)

적정공급량=전주시 인구(65만)*0.5%=연간 3,250세대

2024년 공급량 = 245세대(S)

2025년 공급량 = 0세대(S)

2026년 공급량 = 2,308세대(A)

3년간 적정 공급량 = 3,250세대*3년=9,750세대

3년 공급량 = 2,553세대(적정공급량의 0.5배 이내)

▶ 과거 시세

▶ 수익률 분석 (10년내 투자 타이밍)

현시세: 에코시티더샵3차 34평 현재 매매 5.7억, 전세 4.2억

10년 내 고점 매입시: 2020년 11월 매매 7억, 전세 4.2억

10년 내 저점 매입시: 2020년 2월 매매 3억, 전세 3.2억

*고점 매입시 수익률 (57000-70000)÷(70000-42000)*100=-42.9%

*저점 매입시 수익률 (57000-30000)÷(30000-32000)*100=무한대

▶ 현장사진

▶ 느낀점

조원님들과 함께 전주시 에코시티를 간단하게 분위기 임장하며 수익률보고서 과제를 위한 단지에 현장방문을 해보았습니다.

토요일 오전 시간에 방문하니 쾌적한 택지에 젊은부부, 영유아, 초등학생, 10대 학생들이 계속 눈에 띄었고 공원에 산책,조깅,휴식을 취하는 사람들, 깔끔한 고층 상권, 학원가를 볼 수 있었습니다.

조원님들과의 대화를 통해 상가의 층마다 가족단위(특히 엄마들)가 좋아할 만한 업종들로 -학원,카페,음식점 등등- 채워져 있었고 단지 정문 상가들 마저도 학원들로 채워져 있었고, 단지 밀집 지역의 상권은 유해요소가 없다는것 또한 확인하여 사람들이 좋아할 만한 지역이라고 느꼈습니다.

특히 에코시티더샵3차는 초품아 단지로 단지 내에서 자연초등학교로 바로 연결되는 출입통로가 존재했고 중앙에 물놀이장이 설치되어 있는 등 어린 자녀를 둔 부모님들이 좋아할 것 같았고 인근에 전라중학교가 올해 3월에 이전 개교, 자연초 바로 옆에 전라고등학교도 28년 3월에 이전 개교를 계획하고 있어 초중고,학원가,세병공원 모두를 이용하기 좋은 위치라고 생각했습니다.