인천 연수구 송도동 더샵퍼스트파크13BL 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 74기 94조 짱구아빠신형만]

▶ 아파트명

더샵퍼스트파크 13BL(2017.11, 856^ 35평 방3/화2)

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1.직장

(연수구는 삼성바이오 및 셀트리온 등 대기업이 있지만 그 수가 많진 않은 베드타운의 성격을 띈다. 강남까지의 거리가 멂에도 불구하고 인천의 대장인 이유는 그렇다면 무엇이 있을까? 압도적인 환경 및 학군)

2.교통

강남109분(인천1호선,1호선,2호선:환승2회)/ 여의도95분(인천1호선,1호선,9호선:환승2회)/ 시청100분(인천1호선,1호선:환승1회)

(수도권임에도 불구하고 연수구는 교통의 요소가 크게 작용하지 않는 것으로 보임.)

3.학군

해송중94.5%/5.5%, 신송중92.2%/5.7%, 인천과학예술영재학교0%/0%

(해송중,신송중학교와의 거리가 먼데 저 중학교들로 정말 배치가 되는게 맞을까? 정말 여기로 배치된다면

학군 수요가 엄청나겠는걸? 학업성취도 95%에 가깝고 특목고도 5%면 외부지역의 수요까지 이끄는 단지일 듯.

정말 배치가 되는지 부동산에 전화해 확인할 필요가 있음!!)

4.공급

주의해야 할 입주물량:

송도자이크리스탈오션 2024.06/1503세대, 송도자이더스타 2024.12/1533세대

송도럭스오션sk뷰 2025.03/1114세대, 더샵송도아크베이(주) 2025.03/ 775세대

힐스테이트레이크송도4차 2025.07/1319세대

(24.05월 힐스테이트더스카이 2월입주 예정인데 5월달로 밀린 것 같은데? 전세물량 200개 쌓여있음.

주로 연수구의 공급물량은 송도동의 6공구에 몰려있음. 또한 추가로 연수구뿐만아니라 연수구와 인구이동이 활발한 지역의 공급물량까지 체크해야함. 만약 이 단지에 투자한다면 입주물량으로 인해 전세세팅 리스크가 크기 때문에 세낀물건 및 주인전세를 적극적으로 찾아봐야 할 듯 함. 만기시점은 무조건 26년도 이상으로 세팅하자)

▶ 과거시세

▶ 수익률 분석 (10년내 투자 타이밍)

현시세: 송도더샵퍼스트파크13BL 35평 현재 매매 9.6억, 전세4.5억

10년 내 고점 매입시: 2021년 12월 매매 13.1억 전세 3.8억

10년 내 저점 매입시: 2021년 12월 매매 6.2억 전세 3억

1. 고점 매입시 수익률 (96000-131000)/(131000-38000)*100 = -37%
2. 저점 매입시 수익률 (96000-62000)/(62000-30000)*100 = 106%

(3억 투자해서 현재 3억 번 투자임. 일단 수익률 측면에서 떨어지고, 전세가율도 낮다보니 원금보전 면에서도

기준에 맞지 않는 아파트라는 판단이 듦.)

▶ 현장사진