영통구 원천동 광교중흥S클래스 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 74기 76조 해피율율]

안녕하세요 해피율율입니다.

2~3주차 과제인 아파트 수익률 분석보고서를 작성해보았습니다.

이를 통해 느낀점은

수원내에서 강남을 1시간 이내, 판교를 30분 으로 출퇴근이 가능한 곳이 광교이다.

앞으로 제가 살고 있는 수원에 공급이 적어지고 있다.

좋은 단지일수록 수익률이 좋지는 않지만 수익은 크다. (즉, 투자금은 많이 들어간다)

기존에 영통의 학군이 좋았는데, 현재 광교도 학군이 좋다!!

-> 월부에서 배운 입지요소 중

직장 / 교통 / 학군 / 환경 / 공급(적음) 을 모두 갖춘 곳이 광교라는 것을 느낄 수 있었습니다.

함께 과제를 해준 76조 동료분들 감사합니다 ♡

참고한 자료

[샤샤와함께]아파트수익률 계산해보는법(계산기첨부) https://weolbu.com/community/39520

[델리시] 아파트수익률보고서 양식 https://cafe.naver.com/wecando7/10763337

[그림토끼] 수익률 보고서가 처음이라 너무 어려우시다면 https://weolbu.com/community/763612

[빙바나나] 아파트 수익률 보고서 작성팁 (feat. 샤샤와함께 튜터님) https://cafe.naver.com/wecando7/10399141

4강 너바나님의 강의 듣고

BM 하여 보완

1) 수익률 분석시 5년 이내 (전 저점)

2) 저환수원리 정리

3) 공급은 넓게 , 실제로 영향을 미치는 도시까지

전고점 대비 2년5개월간

매매가 7.0억 (64%) 상승

전세가 2.6억 (52%) 상승

임대차3법의 영향?이 맞나?라고 생각했는데 구분단위가 5억........

2021년4월~2021년11월까지 7개월간

매매가 1.8억 (11%), 전세가 3.1억(48%) 단기간에 급상승했다. (ㅎㄷㄷ)

전세가가 어떻게 하락했는지 알고싶어서 전세하락을 체크했다.

전세가 고점대비 3.4억(35%) 하락했다.1년4개월간

전세가는 거의 원복한 것과 동일하다.

왜일까?

전세가는 실거주가치인데, 단기간에 가치가 변하지 않았기 때문이 아닐까?

전세가가 상승하기 위해선 물가가 상승하는 정도의 시간이 필요한 것 같다.

즉, 실제가치 대비 단기간 과도하게 상승하여 제자리를 찾아갔다.

그렇다면 매매가는 어떠할까?

2019년에서 전고점까지 7억이 오르고

전고점에서 전저점까지 5억이 빠졌다.

그리고 전 저점 대비 매매가는 0.6억(5%) 소폭상승한 반면, 전세가는 1.6억 (25%) 상승했다.

이게 무슨일? 이지?

가치변화가 없기 때문에 제자리를 찾아갔다며.

이것은 중흥S클래스의 입주시기와 관련되어있다.

중흥S클래스는 19.05 입주를 시작했다.

따라서 입주장의 전세가가 5억이었다는 것이다.

대개 입주장의 전세가는 전세물량이 나와서 시장의 전세가보다 더 낮게 매물이 나오는 경향이 있다.

따라서 5억이라는 전세가는 가치대비 싼 전세가이다.

궁금 : 그래서 다시 제자리를 찾아 1.6억이 상승한 것일까???

이것은 주변단지들과 비교평가를 통해 확인이 가능하다.

비슷한 위상의 단지와 비교를 통해 터무니 없이 비싼 전세가는 아님을 알 수 있다.

저환수원리

저평가 : 비교평가를 통해 더 정교하게 알 수 있지만, 해당단지만 보았을때는 전고점18억, 현재가격 14억

4억, 즉 23%가 하락한 수준이기 때문에 싼 가격이라고 생각할 수 있다. 또한 2020년 그 이전의 가격이기때문에 비싼 가격은 아닌 듯 보인다.

-> 하지만 더 좋은 투자를 하기 위해서는 꼭 비슷한 가치를 가진 단지와 비교해 저평가를 판단해야한다.

환금성 : 광교의 랜드마크, 국민평형, 이보다 더 환금성이 좋지 않을 수가 있을까? (저층, 탑층 아니면)

수익성 : 투자금 대비 200%수익률 달성이 가능한가?

-> 불가능하다. 현재 전세가율이 55%수준으로 매매가 14.2억, 전세가 7.8억, 투자금 6.4억이 필요하다.

현재 투자금으로 수익률 200% 달성하려면 약 13억이 상승해야한다.

14억이 아니라 27억이 되어야 하기 때문에 불가능하다.

원금보전 : 전세가율55% 수준이기 때문에, 원금보전을 장담할 수 없다. 대혼란이 올경우 6억정도 빠질 수도 있다.

-> 명제 : 매매가는 전세가 아래로 빠지지 않는다.

리스크 : 리스크는 주변공급을 통해 알 수 있다. 수원시 이제 좋은 날만 남았다 !!! 얏호