안양시 동안구 관양동 공작부영아파트 수익률 분석 보고서[열반스쿨 기초반 72기 13조 샤이네오]

⛳ 아파트 정보

→ 아파트명: 공작부영

→ 사용승인일: 1993년 3월 13일

→ 세대수: 1710세대(총 14개동)

→ 단지 면적: 51㎡, 68㎡, 83㎡

→ 저/최고층: 10층/20층

→ 주차대수: 692대(세대당 0.4대)

→ 용적률: 198%

⛳ 위치(카카오맵)

→ 주소: 경기도 안양시 동안구 관양동 1588

⛭ 입지평가(기준)

⛳ 입지평가

→ 직장: 등급 A

√ 안양시 종사자수 261,491/사업체수 45,375

√ 경기도 비교: 화성시(S)>성남시(S)>수원시(S)>용인시(S)>고양시(S)>안산시(S)>부천시(A)

→ 교통: 등급 A

강남역2호선(43분), 여의도역9호선(53분), 시청역1호선(53분)

⛭ 부도심: 시청, 여의도, 구로디지털단지(46분), 금천가산디지털단지(40분), 강서구 마곡, 마포 상암DMC, 성남 판교

→ 학군: 등급 A

관양동: 부안중학교 78.8%(특목고 11.7%), 부림중학교 89.7%(특목고 4.6%)

동안구: 대안여자중학교 96.2%(특목고 9.9%), 귀인중학교 95.5%(특목고 13.1%), 범계중학교 93.1%(특목고 7.2%)

→ 환경: 등급 B

이마트(평촌점 553m), 홈플러스(평촌점 908m), 롯데백화점(평촌점 1.2km), 한림대학교성심병원(760m),

→ 공급: 등급 B

안양시 인구수: 546,534

안양시 적정수요(인구수*0.5%): 546,534*0.005= 2,732세대

1년: 2.732세대/ 3년: 8,196세대

안양시 2024년 공급: 8,543세대(부동산지인)

안양시 2025년 공급: 2,785세대(부동산지인)

안양시 2026년 공급: 941세대(부동산지인)

안양시 3년 연평균 공급: 12,269세대/3년= 4,089세대

☞ 적정수요 대비 1.49배

⛳ 입지평가(최종)

⛭ 현재, 과거(전저점, 전고점) 시세

→ 수익률 분석(10년대 투자 타이밍)

현시세: 공작부영 25평 현재 매매 5.9억, 전세 2.8억

10년 내 고점 매입시: 2022년 3월 매매 7.9억, 전세 3.3억(전세가율 42%)

10년 내 저점 매입시: 2014년 3월 매매 2.9억, 전세 2.2억(전세가율 77%)

고점 매입시 수익률 (59000-79000)/(79000-33000)*100=-43.4% 수익(-2억)

저점 매입시 수익률 (59000-29000)/(29000-22000)*100= 428% 수익(3억)

⛳ 현장사진(임장은 못가서 네이버부동산에서 가지고 옴...)

⛳ 총평

안양시 동안구 관양동에 위치한 공작부영 아파트는 평촌역 도보 9분(617m)으로 1km이내에 이마트, 홈플러스, 한림대학교성심병원 등 이용하기 편리하며 단지 주변 평촌공원, 부림초, 부림중학교 등 인접하여 거주 만족도가 높아 보인다.

주변 학원가는 평남에 위치한 범계중학교와 귀인중학교 사이에 평촌학원가(323개) 학군이 형성되어 있다. 학원가 주변으로 실거주자가 많을 것으로 아파트(매매, 전세 등-15, 20, 25평) 거래량이 많은 것으로 확인되었다.

올해 아파트 공급량이 8,543세대로 적정수요 2,732세대보다 많아 매매가 및 전세가가 하락이 예상된다.

현재 전세가율 42.6%으로 투자보다는 실거주를 위한 매수가 가능할 것으로 보인다.