송파구 신천동 파크리오 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 75기 부자달리아]

아파트명

송파구 신천동 잠실파크리오아파트

위치(지도)

입지평가

1. 직장 S등급

송파구 사업체수: 74,531 개 / 종사자수 400,781 명

2. 교통 S등급

강남 28 분 / 여의도 50 분 / 시청 45 분

3. 학군 A등급

잠실중학교 94.7%, (단점: 중학교가 아파트 단지내에 위치하지 않음.)

고등학교

잠실고등학교 (남학교)

총 학급수 36

⇒ 전반적으로 유아에서 초등학교 저학년까지 만족하는 커뮤니티 글이 많음

여자아이를 둔 부모 군에서 고등학교 진학에 만족하지 못하는 수요가 있음. (트리지움으로 이동)

학원가 이용에 있어서 엘스, 리센츠 선호

4. 환경 B등급 (1단지:A등급)

송파구: 백화점 2개, 대형마트 8개

파크리오 1km 반경: 대형마트 2개 (1단지: 백화점 1개, 대형마트 2개)

파크리오 단지내 상가

A상가: 잠실나루역 인접.상점이 다양하고 활발하게 운영되고있음. 병원, 식당, 약국 많음.

B상가: 올림픽공원 인접 상대적으로 한적함 (1층에 공실 2개)

반경 1km 이내 롯데월드몰, 대형병원, 한강, 올림픽공원, 석촌호수 위치

5. 공급 S등급 (강동구와 함께 보면 B등급)

송파구 인구 663,965명 , 적정수요: 3319세대

S등급: 적정 0.5배 A등급: 1배 B등급: 1~2배 C등급: 2배 이상

⇒ 송파구 자체로는 공급이 많지 않은데, 인접한 강동구에서 많은 수의 공급이 예정되어 있어 영향을 받을것으로 예상됨.

수익률계산

과거시세

수익률 분석(10년 내 투자 타이밍)

현시세: 파크리오 26평 현재 매매:17억4천 전세: 8억4천

10년 내 고점 매입시: 2021년 10월 매매 20억 전세 8억7천

10년 내 저점 매입시: 2019년 10월 매매 11억1천 전세 6억7천

* 고점 매입시 수익률 = -22%

* 저점 매입시 수익률 = 144%

현재 투자금 9억천 기대수익률: 100% 목표매도가: 25억

현장사진

단지는 1단지 2단지 3단지로 구분되어있었고 1단지 피트니스 센터에는 골프, 탁구 2단지 피트니스 센터에는 헬스장이 위치해있었다.

경로당이 네군데로 굉장히 많은 느낌 이였고, 단지를 산책하시는 할머니 할아버지도 많이 계셨다.

게이트볼장까지 있어 노년에도 살기 좋은곳이라는 생각이 들었다.

어린이집 두 곳 놀이터는 열곳 특이하게 인라인 장이 있어서 어린이들이 뛰어놀기 적당해보였다.

놀이터 한켠에는 엄마들이 쉴 수 있도록 의자와 캐노피가 잘 되어있었다.

단지내 공원도 두곳이 있었고 조경이 워낙 잘되어있어서 산책나온 강아지들도 많았다.

다만 워낙 대단지다 보니 중간 도로가 넓어 아이들이 다니기에 염려 될 수 있겠다고 생각했다.

전철역인접동 약간의 소음과 도로인접 인적이 드문곳에서 담배꽁초등이 치워지지 않은 부분, 생활체육시설 일부가 노후된 부분이 단점으로 보였다.

1단지와 2단지 사이 큰 도로가 존재했다. 1단지중 도로 인접한 부분에서 전철소음이 들렸고 공원인접한 인적드문곳에 담배꽁초 더미들이 보였다.

3단지는 2호선 전철역과의 거리가 멀어 보였다. 상대적으로 올림픽공원에 가까워 쾌적하고 단지내에서도 한적한 느낌을 받았다. 아이들은 가운대 보행도로 인접한 놀이터에 많이 몰려있었다.

총평

직장 S등급 / 교통 S등급 / 학군 A등급

환경 B등급 (1단지:A등급) / 공급 S등급 (강동구와 함께 보면 B등급)

지금당장 매수하기에는 추후 강동구 공급 부분이 걱정되고, 매전차가 커 수익성이 높지 않아 보인다.

초등학교 저학년까지의 수요가 탄탄해 대형평수보다는 26~33평 의 수요가 많을것으로 생각된다.

26평, 33평 에서는 총 3종류의 구조를 가지고있는데, 모두 C type의 선호도가 떨어졌다.