수정구 신흥동 청구아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 62기 67조 백살]

#0. 단지선정

: 저평가되어 있다고 생각되는 성남시 수정구 신흥동의 '청구28N, 28S' 로 선정

#1. 단지명

: 청구

#2. 위치

: 역세권 단지로 신흥역과 단대오거리역의 모두 이용할 수 있는 위치

#3-1. 입지평가 : 직장

: 성남시 전체 직장 평가 S

성남시의 종사자수는 46만명, 사업체수는 6만개

#3-2. 입지평가 : 교통

: 청구 교통 평가 A-

월요일 오전 8시 기준 - 강남멱까지 도보 10분 이상 포함

#3-3. 입지평가 : 학군

#3-3-1. 수정구 학군 : C

#3-3-2. '청구' 학군 : C

:

#3-4. 입지평가 : 공급

: 24년 공급 평가 S

#4. 과거시세

#5. 수익률분석 (10년 내 투자 타이밍)

: 현 시세 - 청구 28평(28S. 28N) 현재 매매 7.1억, 전세 4

① 10년 내 고점 매입시 - 21년 8월 매매 9.6억, 전세 5.15억 (투자금 4.45억)

수익률 : -56%

② 10년 내 저점 매입시 - 13년 6월 매매 2.9억, 전세 1.72억 (투자금 1.18억)

수익률 : 355%

③ 전세가율 가장 높은 시점 매입시 : 17년 11월 매매 3.9억, 전세 3.32억 (투자금 0.58억)

수익률 : 551%

#5. 현장사진

🚩단지에 직접 가봐야만 알 수 있는 것들, 그리고 손품을 파라야만 알 수 있는 것들

현재의 가격에 주의를 많이 기울이긴 했으나, 과거의 가격을 왜 보아야 하는지, 부동산 투자에서 "싸게 산다"는 것 자체가 리스크를 햇지 할 수 있다는 말씀을 들은적이 있습니다.

가격이 무섭게 올라 패닉바잉을 하는 것이 아니라, 가치 대비 쌀 때 투자를 해야하는 이유에 대해서 확실히 알게 되었습니다.

또한 단지를 직접 가봐야 알 수 있는 것들, 단지에 들어섰을 때 답답함, 쾌적함. 단지의 관리. 거주민의 분위기, 주변 상가들까지의 걸어서 거리나 상가의 활성화 등 직접 눈으로 보고 느끼는 것들 단지를 선택할 때 이들 역시 신중히 고려해야하고, 실제로도 내 선택에 영향력을 많이 미친다는 것을 느꼈습니다.

: 가격을 보는 것도 재미있었지만, 단지를 실제로 보는 것은 또 다른 재미가 있었습니다. 왜 손품과 발품이 모두 필요한지 이번 과제를 통해 다시 한 번 깨닫습니다!