지난달 동안구 나홀로 자실을 하다보니 임장보고서 작성시

비교평가때 객관적인 가치를 담아내기가 어려웠지만

다행히 무사히 1등 단지를 뽑았고 그 단지에 대해 아파트 수익률을 분석해보고자 합니다!

저점대비 10년 수익률이 301%가 높은건지 낮은건지 판단하는 연습을 해봐겠다는 생각을 했습니다.

확실한건 아직 관악타운의 전세가율이 62%라 수도권 저평가 전세가율 70%까지 기다려야겠다고 생각했지만

과거 전세가율 저점때는 66%, 매가와 전가가 함께 올랐을때는 90%까지 올라갔던 시장이 있었음을 기억하고

시세트레팅을 해야겠다는 벤치마킹을 할 수 있었습니다.

* 단지명 *

관악타운

a)대표평수: 32평

b)입주시기: 1992년

c)세대수: 1800세대

* 위치 *

* 입지평가 *

1) 직장 : B

동안구 사업체수: 181,782개 / 종사자수: 40,016명

2) 교통 : A

강남까지 1시간 이내 / 가산디지털 단지 46분 / 판교는 버스로 46분

3) 학군 : B

안양부흥중(86.6%) / 부림중(89.7%)

4) 공급 : C

동안구의 잠재수요는 31.6만명*0.5% = 1,580세대로 유추되지만 3년 평균 2,100세대로 1.3배 많고 이후 안양종합운동장, 과천지식정보타운, 만안구, 의왕청계에 신도시 공급이 계속 이뤄질 예정이라 공급 RISK가 있음

5) 과거시세

6) 수익률 분석(10년 내 투자타이밍)

현시세: 관악타운 32평 매매 6.6억 / 전세 4.1억

1)10년내 저점 매수시 수익률 : 301%

2)매전차 최소시 매수시 수익률 : 967%

3) 10년내 고점 매수시 수익률 : -50%

7) 현장사진