개인 입지분석 연습 : 서청주 파크자이, 대전 천동 리더스시티 4블록 [열반스쿨 기초반 74기 23조 령시기]

아파트명 : 대전 동구 / 천동 리더스시티 4블록

가격 30평 실거래평균 3억 4,645만

* 21년 9월부터 분양가 거래가격은 큰 변동이 없는 상태

직장

21년도 기준 : 유성구의 종사자수가 204,522명으로 가장 많고

500명 이상 사업체 36개로 가장 돈을 많이 버는 지역으로 확인됐다.

반면 동구는 8만993명, 500명이상 사업체수 8개로 확인.

종사자 수 등급분류 기준은

<S등급 30만 이상 / A등급 20만 이상 / B등급 10만 이상 / C등급 그 외>로

동구 지역의 직장은 C등급으로 분류 가능

왼쪽부터 정부대전청사 / 목상동 산업단지 / 연구원단지

교통 등급분류 기준은

<S등급 자차 10분 / A등급 20분 / B등급 30분 / C등급 그 외>로

B등급 정도로 분류하면 될 듯

학군

리더스시티 학군은 처참하니 넘어가자. C등급

환경

입지평가의 환경이란 백화점, 마트, 병원 등의 상업시설을 의미

구매력 = 소득 = 감당할 수 있는 집값으로 연계

<S등급 인근 백화점 2개 이상 / A등급 1개 이상 / B등급 대형마트 1개 이상 / C등급 >

그 외 학군과 연계되어 학원가의 규모라던지, 아이들을 보낼 수 있는 병원, 아파트 대단지의 쾌적함같은 개인적인 요소로 임장을 돌아야 하는 이유도 환경으로 볼 수 있는걸까.

인근의 대형마트나 병원, 학원등을 보아서는 B등급으로 판단하나 임장을 가지 않는이상 확신하긴 어려울듯

공급

인근 아파트 공급이 높다 = 새 아파트로 전세수요가 쏠린다.

따라서 전세가 하락 = 아파트 집값의 하락으로 생각하면 된다.

공급은 향후 3년을 내다보아 리스크에 대비하는데, 투자시 전세가 2년만기이므로 그것을 주로 확인하는 것.

주변에 공급이 많으면 내 대출을 막아줄 전세수요가 없다는 뜻이 된다.

수요 = 인구 수 * 0.5% (x0.005)

대전시 전체 인구 1,493,979명 / 적정수요 0.5% 계산시 연간 적정수요 7,470세대

대전시 전체 향후3년 공급량 28,068세대÷3년 = 연간 9,356세대

공급과잉때문인지 공급이 26년 6월 이후 공급계획이 없음 / 전국적으로 비슷한 상태임

여기서 아파트 등급분류는 적정수요 대비 공급물량으로 따짐

<S등급 = ½이하 / A등급 1배 이내 / B등급 1초과~2배 이내 / C등급 2배 초과>

로 대전시 전체를 보았을 때 공급은 B등급으로 분류된다.

그러나

리더스시티 인근 중구+동구 인구를 따져봤을 때 대전 동구 인구 107,832명 + 중구 107,609명 = 215,441명으로 적정수요 0.5% 계산시 연간 적정수요 1,077세대

공급량만 따져봤을 때 동,중구 (6058+6179) 12,237세대로 ÷3년 = 연간 공급 4,079

4배에 가까운 공급량임. 따라서 해당 지역은 C등급 (공급과잉)

종합 입지평가

직장 C / 교통 A~B / 학군 C / 환경 B / 공급 C

공급은 집값에 일시적인 영향을 주지만, 기본적인 가치를 변화시키긴 어려우므로 공급량이 안정될 때까지 보유를 하는것이 좋은 물건으로 예상된다.

동탄은 과거 공급이 많았지만, 이후 수도권으로의 교통이 용이 / 대형단지의 대거 물량으로 말 그대로 '신도시'가 되어서 인프라가 따라온 경우라고 본다. 대전을 동탄과 비교한다면 어떤 부분이 다른지 생각해보자.

다음 공부는 동탄으로.

읽어주시는 분들께 : 아래 / 서청주 파크자이/ 는 빠른 입지분석연습의 결과이므로 자료가 없는점, 양해 부탁드립니다.

종사자수 : B등급 (근처 공단 기준)

교통 : S등급 (8~11분 소요)

환경 : S등급

1.5킬로 안팎에 현대, NC백화점

홈플러스, 노브랜드, 롯데마트(아울렛 포함) 등 다수.

단지 내에 공원조성, 도로건너 산이 있음에 쾌적함. 중층 이상 멀리까지 보이는 뷰

학군 : B등급정도

솔밭중 92.7% / 복대중 81.8%지만 학원에 유흥가가 많이 섞여있음.

공급 : C등급

청주시 인구 387,071명 / 흥덕구 인구 123,699명으로 : 청주시의 31%

청주시 흥덕구 사업체 수 29,238개 / 종사자수 159,323명 : 청주시 인구의 41%

청주시 12,920+5,296+572 = 18,788세대 / 3년 = 연간 6,263세대

흥덕구 공급물량 14개 단지 = 12,920세대 / 3년 = 연간 4,307세대

가경+복대(학군수요) = 5,367 세대 / 3년 = 연간 1,789세대

청주시 인구 대비 387,071*0.005= 연간 1,935세대

흥덕구 인구 대비 123,699*0.005= 연간 618세대

청주시를 보고 따져봤을 때 2배 초과 C등급

흥덕구만 보고 따져봤을 때 2배 초과 C등급

가경+복대만 따져봤을 때 2배 초과 <<<어쨌든>>> C등급

미분양의 위험이 있음.