분당구 정자동 파크뷰 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 72기 80조 시원한 보리차]

▶아파트명

정자동 파크뷰 아파트

2004년식, 용적률 355%, 건폐율 59%, 1829세대

주차 대수 세대당 1.6대

▶위치(지도)

정자역 경계에 위치해있다. 거리상으로는 수내역이 754m로, 정자역보다 더 가깝다.

(정자역은 950m)

▶입지평가

1. 직장 S

경기도 성남시 분당구

종사자 수: 345,459명

사업체 수: 49,505개

내 생각:

정자동은 SK하이닉스, 네이버, HD현대그룹, 두산 등 대기업 사옥이 다수 있어 일자리의 일과 질 모두 우수하다고 생각됨.

2. 교통 (지하철 기준) S

강남역 : 환승 0회 38분

여의도역 : 환승 1회 59분

시청역 : 환승2회 1시간 9분

내 생각:

강남까지 단순 지하철 시간은 20분 내로 매우 우수함. 신분당선으로 인해 타 업무지역 환승지인 신논현역, 신사역까지도 편리하게 접근이 가능함.

다만 정자역 끝에 위치하다보니 다른 아파트들에 비해 역과의 거리가 아쉬운 부분임.

추후 재건축/리모델링이 진행되고 나면 현재 대장 아파트의 자리가 정자역 역세권 아파트로

바뀔 것 같다는 생각이 든다.

3. 학군 A

3-1 중학교

내정중학교 배정 94.7%, 특목고 3.4%

내 생각:

분당은 학군이 기본적으로 우수한 지역임.

전통적으로 수내/내정중이 우수 학교.

파크뷰는 백현중에 배정 (94.7%, 특목고 진학 3.5%)

백현중 또한 학군이 우수한데, 분당에서 2015년도 서울대 의대 3명 진학했는데,

세 명 모두 백현중 출신.

(수학학원에서 서울대 의대 간 형 피셜)

3-2. 학원가

내 생각:

붉은 박스 두 곳은 중/고등 입시 학원이 몰려있는 학원가임.

평촌만큼은 아니지만, 10시가 되면 자녀를 픽업오는 학부모들 차량으로 붐비고, 대로변에 셔틀도 많이 정차되어있다.

고등 입시학원의 경우 온라인 1타 강사들이 현강을 오는 학원들이 많다.

분당에 학원 다니는 친구들은 거의 대부분 이쪽으로 학원 다니며, 기본적으로 공부를 하고자 하는 아이들이고 분당 학구열이 더해져 면학 분위기가 상당히 좋다.

4. 환경

가장 가까운 백화점은 수내역의 롯데백화점으로, 880m.

판교 현대백화점이 생기며 명품관은 철수했지만, 여전히 고객이 많음.

2km 내에 서현역 AK플라자, 판교현대백화점이 있음.

5. 공급

앞으로 3년간 성남시 전체 입주물량인데, 적정 수요는 4,599 가구인데 비해

3년간 2,500여 가구가 입주함.

대장동 한 단지, 구성남 2 단지.

과거 시세

국평 전용 84기준 올해 1월 18억 1000만원에 거래됨.

22년 11월 갭 3억 구간이 있었음.

수익률 분석(10년 내 투자 타이밍)

현시세: 32평 매매 18.1 억, 전세 10.8 억

고점 매매 시: (18.1-19.7)/(19.7-8.975)*100 = -15%

저점 매매 시: (18.1-7.475)/(7.475-7.0)*100 = 2237%

분당 전체가 하락장임에도 전고점 근처까지 상승하여 고점에서 샀다하더라도 -15%의 손실.

실거주라면 분당이라는 입지를 생각하면 나쁘진 않다고 생각할 수 있겠지만,

투자는 가격임을 다시 한 번 더 생각하게 되었음.

저점은 투자금이 4000만원인데 저런 때가 다시 왔으면 좋겠다..

▶현장 사진

퇴근할 떄 찍은 사진인데, 단지가 제대로는 안 보임.

분당에서 비교적 신축(2004년식) 으로, 내부 조경이 이쁘고 관리가 잘 되어있다.

산책로, 분수, 석산..? 등 이 잘 가꾸어져있고,

평일 오후엔 주민들이 산책도 다니고 여유가 느껴지는 단지였다.

대형평수 위주이고, 최소 평수가 32평형이다.

주차장에는 진짜 고급 차량들이 많고, 다른 정자동 아파트에 비해 진짜 부자들이 많이 살고 있구나라는

느낌이 든다.

다만 용적율이 355%로, 재건축 사업성이 안 나올 것 같은데, 20년, 30년 뒤 모습이 궁금한 아파트이다.