경기도 고양시 일산동구 장항동 킨텍스원시티 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 66기 부자되는길 12걸지마!!!조 짱이사랑맘]

▶ 아파트명

일산동구 장항동 킨텍스원시티 (M1~M3 블록)

: 세개의 건설사가 각각의 블록을 맡아서 시공했고

관리사무실, 관리비, 커뮤니티센터 등이 따로 있지만 실제로는 하나의 단지로 보임

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1.    직장: S등급, 종사자수 334,751명, 사업체수 69,687명

     고양시 일산동구 B등급, 종사자수 146,057명, 27,696명

(출처: 월부닷컴: 당신이 부자가 되는 곳! 월급쟁이부자들 (weolbu.com) )

2.    교통: C등급

강남 1시간30분 / 여의도 1시간23분 / 시청 1시간15분(출발시각 평일7시기준)

(출처: 네이버 / 길찾기 - 네이버 지도 (naver.com))

3.    학군: C등급, 대화중학교 80.6% / 한수중학교 84.2%

4.    환경 : S등급

현대백화점(도보20분,차량4분),롯데백화점(차량10분),이마트타운(도보9분,차량3분)

5.    공급 : A등급

2024년 4,173세대, 2025년 2,090세대 예정 =6,263세대 (출처: 아실 / 공급물량)

(파주운정신도시 포함하면 더 많을 듯)

연간 적정수요 인구수*0.5% = 107만*0.5=5,350세대

▶ 호재

2024년 하반기 GTX A노선 개통 예정, 단지 100미터내 -확정호재

          인천2호선 연장, 고양국제회의지구, 킨텍스3, CJ아레나, 테마파크 등 계획 -미확정호재

▶ 과거 시세

▶ 수익률 분석 (10년내 투자 타이밍)

현시세: 킨텍스원시티 M2 35평 현재 매매 13억, 전세 5.8억

10년 내 고점 매입시: 2022년 3월 매매 16.55억 전세 5.5억

10년 내 저점 매입시: 2019년 7월 매매 8.3억 전세 4.15억

*고점 매입시 수익률 (142,000-165,500)÷(165,500-55,000)*100 = -21%

*저점 매입시 수익률 (142,000-83,000)÷(83,000-41,500)*100 = 141%

*부동산 확인 결과 현 매매가 14.2억이라고 함

▶ 종합평가

-      실제로 방문해보니 단지내 분위기가 쾌적하고 놀이터에 아이들이 많이 나와 있었음

-      집은 2단지 35평형에 들어가 볼 수 있었는데 주복이어서 작다는 느낌

-      M1~M3의 구별이 없고 하나의 단지로 느껴짐

-      부동산 방문 결과 대장 단지라고 표기되어 있던 M2 블록 보다 M1 블록이 인기가 많다고 함

-      3개 단지의 가격차이는 없고 며칠 전 3단지 14.2억에 거래되었다고 하고 매매가가 상승하는 분위기라고 함

-      GTX는 공사중이었는데 단지 코앞에 있음

-      버스 노선이 별로 없는데 버스 노선이 많이 늘어날 예정이라고 함

-      일산 노후화가 심각한데 완전히 별세계의 느낌이었고 살고 싶은 곳이라는 생각이 들었음

-      특히 현대백화점과 이마트타운, 원마운트가 슬세권임

-      하지만 입지에서 학군과 교통은 매우 안 좋은 상태인데 학군은 좋아지기 힘들겠지만 교통은 GTX가 들어오면 획기적인 상승이 있을 것인지 아니면 교통호재가 다 반영된 것인지 판단하기가 힘듬

▶ 현장사진