양천구 목동 신청아이파크 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 74기 106조]

아파트명

양천구 목동 신정아이파크

위치

입지평가

[1] 직장

양천구 사업체수 : 37,929

종사자수 : 133,776

양천구의 종사자 수 10만 이상으로 자체 일자로 외부수요만으로 외부수요을 끌어들이지 못함 (B 등급)

[2] 교통

강남역 50분 / 여의도 20분 / 시청 35분

강남역을 1시간 이내 / 여의도 등 부도심을 30분 이내로 접근 가능한 우수한 교통 입지를 지님 (A 등급)

[3] 학군

목동중학교 87.1% (특목고 진학률 5.2%) (B 등급)

중학교 학업성취도 약 87%로 B등급, 다만, 목동 전체의 학군지로서 가치는 S 등급으로 평가 가능

[4] 환경

백화점 1개 (현대백화점 목동점) (A등급)

마트 2개 (이마트 목동점, 홈플러스스페셜 목동점)

[5] 공급

2028년 까지 공급 계획 없어 단기 내 공급으로 인한 Risk 없음(S등급)

과거시세

수익률 분석 (10년 투자 타이밍)

현시세 : 32평 현재 매매 15.8억, 전세 9.4억 [매전갭 6.4억]

10년 내 고점 매입 시 : 2021년 12월 매매 16.5억, 전세 11.2억

10년 내 저점 매입 시 : 2012년 9월 매매 6.2억, 전세 4억

* 고점 매입 시 수익률 : (165000-158000)/(158000-94000) = -13%

* 저점 매입 시 수익률 : (158000-62000)/(62000-40000) = 436%

그럼 현재 매매가 기준 전고점 도달 시 기대 수익률은?

(165000-158000)/(158000-94000) = 11% (순수익 0.7억)

투자로서는 수익률 대비 좋은 투자라고 할 수 없을 것 같습니다

다만, 교육 및 학군을 기존 전고점 대비 추가 상승을 고려한 갈아타기라면 재 고려해볼 것 같습니다.