천안시 동남구 신부동 신부도솔노블시티동문굿모닝힐 아파트 수익률 분석 보고서 [열기72기 문이열리네요 자산이 들어5조 야누스22]

안녕하세요,

주변사람들에게 웃음을 주는

월급쟁이와 투자자 두얼굴의 야누스22입니다.

3주차 수익률 분석 보고서 과제 제출합니다

💟 아파트이름

: 신부도솔노블시티동문굿모닝힐(2018, 2144^)

💟 위치(지도, 지적편집도, 위성지도)

👉🏻광역관점에서 봤을 때 굿모닝힐은 동남구의 신부동에 위치하고 있습니다.

👉🏻서북구의 구도심과 약간 떨어져 있지만 천안 IC와 상당히 인접하고 있고 천안에서 가장 발달한 상권인 아라리오 상권과 인접해 있는 것을 확인할 수 있습니다.

👉🏻 구 천안의 도심이었던 천안역과 지리적으로 인접한 것을 알 수 있습니다. 주변 환경은 대부분 주거지역이지만 거의 나홀로 단지 수준으로 아쉬운 편입니다.

💟 입지 평가

1.직장 S

: 천안시는 아산시와 연계해서 봐야 하는 데, 종사자수와 사업체 수가 중소도시 대비해서 굉장히 많은 편입니다. 같은 S 등급으로는 청주시(394,442명/ 91,315개), 전주시(321,670명/74,581개), 창원시 (469,009명/ 114,965개)가 있습니다.

2. 교통 A+

: 천안시는 중소도시로 지하철이... 1호선으로 있긴 하지만 그 이용률은 극히 적으며(실제로 천안역을 이용하시는 분들은 대부분 천안 사람들이 아닙니다) 주요 일자리 접근성을 기준으로 산정하면 교통이 좋은 편에 속합니다.

👉🏻 천안 IC를 통해 평택으로 출퇴근할 수 도 있습니다. 막히기도 하겠지만 차로 30~40분정도 되는 거리입니다.

3.학군 C

: 천안북중학교 59.9%, 천안중학교 63%로 학업성취도나 특목고 진학률이 높지 않은 실정입니다.

👉🏻 굿모닝힐 단지는 천안신안초등학교 초품아 이기도 한데요, 천안의 전체적인 학급당 학생수보다는 상당히 높은 편으로 어느정도 의미를 가지고 있는 단지입니다.

4.공급

: 천안은 아산의 물량과 함께 봐야 하는 데, 3년 동안 천안아산시 공급량은 28,719세대이고 수요량은 1년에 5천세대 수준... 3년 입주량의 평균은 9,573세대이고 이는 1년 평균 수요량 5,000세대의 2배가 조금 안되는 물량이다. 그러나 거의 2배에 달하는 물량으로, 등급은 B-.

👉🏻 아산의 공급이 상당히 많은 편이다.

👉🏻 굿모닝힐 주변으로는 25년 6월에 더샵 신부센트라 단지가 들어와 이때를 주의해야 하지만, 동남구 지역 전반적으로 입주가 많은 것을 확인할 수 있습니다.

5.과거시세, 수익률분석

👉🏻 현시세 : 25평 기준 2.85/2.4

👉🏻 10년내 고점 매입시 : 21년 8월 3.52/2.8

👉🏻 10년내 저점 매입시 : 19년 7월 2.09/1.85

👉🏻 현시세 : 30평 기준 3.35/2.55

👉🏻 10년내 고점 매입시 : 21년 9월 4.45/3.0

👉🏻 10년내 저점 매입시 : 18년 12월 2.4/1.8

👉🏻 현시세 : 34평 기준 4.0/2.7

👉🏻 10년내 고점 매입시 : 22년 4월 5.53/4.1

👉🏻 10년내 저점 매입시 : 18년 12월 2.8/1.9

💟 현장사진

: 단지 내부 상태도 나쁘지 않고 주변 환경도 어느정도 번화가인데 애매한 부분들이 있다. 홍제역 해링턴 플레이스 같은 느낌 대르변에 위치한 상권들은 오래되고 조잡 비선호 상권 따라서 단지 내에 있는 신축이고 규모 큰 상권에 힘이 큼 단지 내에 아이들 많음 단지 규모 매우 큰 편 선호도 있음 드링턴하고 느낌이 비슷한데 드링턴이 훨씬 규모 면이나 단지 컨디션에서 우세 천안대로 타고 넘어가면 천안 ic와 굉장히 인접

💟 느낀 점

확실히 수익률 보고서를 작성하면서 이 단지가 어떤 선호도를 가지고 있는 건 지 살짝 보이기 시작했다. 일단 전세와 매매가 잘 붙지 않는 데, 선호도가 좋은 단지의 경우 전세가 올라가면서 매매를 쳐서 매매가 이걸 받고 올라가는 데 그런 점이 잘 보이지가 않았다. 물론 전세와 매매 사이의 간격이 좁아 졌다가 넓어지는 것을 반복하는 데, 선호도 있는 다른 단지에 비해서 차이가 나지 않는 것을 보고 선호도를 예상할 수 있었다. 결국 중요한 것은 싸게 사는 것... 싸야지 수익률이 나올 수 있고 현재 시장에서도 의연하게 대처할 수 있다. 확실하게 싼 것을 찾는 것이야 말로 내가 할 수 있는 최고의 선택이라는 생각이 들었다.