🔎 아파트명
광명 푸르지오
🔎 위치(지도)
🔎 입지평가
1. 직장 (B)
광명의 종사자수는 10만명으로, 그렇게 많은 종사자수가 있다고 할 수는 없습니다.
2. 교통
강남, 여의도, 도심 업무지구까지 모두 1시간 이내로 도달 가능하다는 것을 알 수 있습니다.
7호선 철산역을 활용해서 대림/가디로 가서 갈아타는 루트인데요,
지하철을 이용하기 때문에 그래도 정시성이 높을 것으로 보입니다.
특히, YBC까지 40분 안쪽으로 도달가능하다는 점이 좋네요.
다만 어떻게 가든 1번 이상은 꼭 갈아타야 한다는 점이 마이너스 요소입니다.
3. 학군
중학교 학군은 썩 좋은 편은 아닙니다.
광명 내에서는 충현중학교가 높은 특목고 진학률을 보이며
최근 들어 신축이 많이 들어온 일직동의 영향을 받는 것 같은데요,
광명뉴타운 개발로 인한 입지 개선이 있을테니 학군도 점점 좋아질 것으로 보입니다.
뺑뺑이 학군인데, 철산중에 실패한다면 조금 막막해 질 수는 있겠습니다.
이렇게까지 학군을 신경쓰는 학부모라면 과감하게
목동/평촌 등으로의 진입 혹은 면학분위기가 더 좋은 지역으로의 이사를 고려할 것으로 보입니다.
4. 공급
광명뉴타운 개발로 인해 많은 공급이 예정되어 있는 상황입니다.
대단지 브랜드 신축들이 많이 들어오는 만큼 전세가와 매매가 모두 힘들 수 있겠습니다.
하지만, 입지가 개선된다는 점 그리고 하락장에서 오히려 기회가 될 수 있다는 점을
생각해본다면 좋은 가격에 충분히 매수하기 좋을 것 같습니다.
게다가 전세가가 현재 그렇게 비싼 편이라는 생각도 들지 않아서
잘 지켜봐야겠습니다.
🔎 과거 시세
25평 전고점 : 8억
33평 전고점 : 10억
33평도 충분히 좋은 투자처가 될 수 있겠습니다.
🔎 수익률 분석 (10년 내 투자 타이밍)
현 시세 : 25평 기준 매매 6.5억 / 전세 4.2억
10년 내 고점 매입시 : 2021년 8월 매매 8.3억/ 전세 3.6억
10년 내 저점 매입시 : 2014년 4월 매매 3.1억 / 전세 2.3억
*고점 매입시 수익률 = -38%
*저점 매입시 수익률 = 425%
2014년 매수시 현재 전세가가 매매가를 넘었기 때문에
수익률을 사실상 무한대라고 볼 수 있겠네요.
투자 당시 물론 서울에도 좋은 투자처가 있었겠지만
비교평가는 논외로 하더라도
싼 시기에 투자금이 다소 들더라도 매수한다면,
투자금을 회수하면서 추가 투자를 이어갈 수 있었겠다는 생각이 듭니다.
🔎 현장사진
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