> 아파트명
영통구 영통에듀파크
> 위치
> 입지평가
1.직장-적정
수원시 사업체수 481,383 / 종사자수 110,987
2.교통-B
강남 50분 / 여의도 1시간12분/ 시청 1시간
3.학군-적정
영덕중94%
(수원내 최고 학업성취율)
4. 공급- 적정(0.5프로이내)
1777세대 입주 예정 (근처내 25년 1500세대 입주예정)
4. 환경 -적정
학원가 및 마트 반경 1km 이내
>과거 시세
29평(방3화1), 33평(방3화2)는 같은 실거래 및 전세가 추이를 따르고 있음.
> 수익률 분석(10년내 투자타이밍)
현시세 : 영통에듀파크 33평 현재 매매 6억1천~6억5천 전세 5억2천~5억3천(22년 5억7천 갱신건 있음,25년도,26년도 추이비교 필요 )
10년내 고점 매입시 : 9억, 전세 6억
10년내 저점 매입시 : 3억8천, 전세 2억7천
*고점매입시 수익률 [(65000-90000) / (90000-60000) ]*100 = -83%
*저점매입시 수익률 [(65000-38000) / (38000-27000) ]*100 = 245%
>현장사진
>참고사항
현재 근처 입주 예정입 영통 자이 센트럴파크가 분양가 10억에도 모두 완판 되었다. 이지역의 학군과 입지는 어느 정도 인정이 되었다고 생각한다. 근처 90% 이상의 학군지라고 하더라도 이 단지보다 아파트 금액이 높은 경우가 더러 있는데 같은 역과 생활권 좋은 학군을 같이 보여주고 있음에도 금액이 상대적으로 저평가 된것은 자원회수시설이 근거리에 위치해 있는것과도 관련이 있다고 보여진다. 이미 내구 연한이 25년까지 이며 시민들의 반발과 수원에서 광교와 영통이 의미하는 상징성에 따라 여야에서는 소각장 이전을 1공약 목표로 하고 있다. 수원시의 인구변화에 따르면 2000년 2023년 까지 95만에서120만으로 20%이상 증가되었다.(영통소각장은 2000년에 운전을 시작했으며 플랜트기기 특성상 설계 여유율을 감안한다고 하더라도 20% 수치는 한계에 다다른 것으로 판단_보통 설계여유율은 10프로 정도임. 그리고 쓰레기양이 인구와 비례한다고 가정함.) 플랜트 프로젝트의 특성상 파이낸싱부터 완공 까지 최소3년이상 소요되는 것을 감안한다면 수원시에 더이상 인구증가가 되지 않는다고 볼수 없지 않는한 더 큰 자원회수 시설을 준비해야 할 듯하다.(근처 확장 부지가 없어 타부지 신설이 공사비가 적게 드는 공사이다.(공사비에는 시공 시간도 포함이다)). 25년까지 하락장이 이어지고 시드가 적절히 마련된다면 투자하고 싶은 단지이다.
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