[열기 72기 95조 맘모스제과점] 경기 남양주시 다산1동 다산자이아이비플레이스 아파트 수익률 보고서

■ 아파트명

다산1동 다산자이아이비플레이스

■ 위치(지도)

■ 입지평가

1.직장 (A)

경기 남양주시 사업체수 66,794개 / 종사자수 215,236명 (A등급)

2.교통 (B->A)

강남 1시간 10분 / 여의도 1시간 24분 / 시청 1시간 10분

※ 8호선 연장 (2024년 6월 29일 암사역~별내역 개통 예정/ 8호선 연장)

*강남 40분 / 여의도 시청은 동일

3.학군 (C)

미금중 (84%) 동구중 (82%) 도농중(80%)

4.공급 (S)

도심역한양수자인리버파인 2025년 7월 / 908세대

*공급평가

1.인구수 : 남양주시 73,2464

2.적정수요 : 36,623 세대

3.연평균 수요 : 2,113 세대

4.적정수요 대비 공급수준 : 0.05배

5.환경 (C)

이마트 다산점, 별내점 / 현대프리미엄스페이스원 / 다산 신도시(청결&쾌적) -> 반경 2~3km

■ 과거 시세

※ 2021년 1월 입주한 신축 아파트

[전고점] [전저점] [현시세]

■ 수익율 분석 (10년 내 투자 타이밍)

현시세 : 다산자이아이비플레이스 33평

(호갱노노 기준) 현재 매매 9억 4000 전세 5억 5000

고점 매입 시 : 23년 7월 매매 10억 7000 전세 5억

저점 매입 시 : 23년 2월 매매 8억 9000 전세 4억 8750

고점 매입 시 수익율 : -13,000 / -23%

저점 매입 시 수익율 : 5,000 / 12%

■ 현장사진

아파트 수익률 보고서를 쓰면서 느낀점

1.많이 부족하다는 점을 느꼈다. 나름대로 강의를 들으면서 내가 사는 지역의 랜드마크 아파트를 선정하였으나, 2021년 신축 아파트라는 점으로 시세를 볼 수 있는 차이가 3년 이내였다.

2.처음으로 내가 사는 지역에 종사자수와 인구에 대해 알게 되었다. 그리고 교통도 지하철 연장 개통으로 기대감은 반영되지만, 강남권 이외 변경사항은 따로 없다고 생각했다.

3.학군도 84%로 B와 C의 언저리에 있어 어떻게 판단해야 할 지 모르겠다. 공급은 S등급으로 나왔지만, 주변 일패동 인창동 덕소역 인근이 재개발지로 공급이 다소 있는 것을 파악했다.

4.다산동에 2년 거주하면서 신도시로서 환경이 쾌적하고, 아울렛 및 대형마트가 있어 지장이 없다고 생각했으나, 대장 아파트 기준 1km 이내 이것들이 위치해 있지 않는다는 것이 충격이었고, '객관적 기준'의 중요성을 느꼈다.