동작구 사당동 래미안로이파크아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 65기 74조 imchloe]

[아파트명]

동작구 사당동 래미안로이파크

[위치]

[입지평가]

1) 직장 : B

동작구 사업체수 27,915개 / 종사자수 109,281명

(서울시기본통계 사업체현황 2021년 자료 참고)

2) 교통 : A+

강남 31분 / 여의도 35분 / 시청 40분 (평일 오전 8시 기준)

강남까지 대략 30분 정도지만, 사당역까지 마을버스를 타고 이동해야함.

주요업무지구 근접성이 30분~40분 정도로 모두 좋은 편.

3) 학군 : C

사당중학교 70.9% (특목고 1.9%) / 남성중학교 66.7% (특목고 0%)

단지 옆에 바로 초등학교가 있음.

단지 주변 학원은 단지 근처와 이수역, 남성역 주변으로 3군데 정도로 분포되어 있음.

이수역 기준으로 방배동쪽으로 학원가가 많이 분포되어 있음.

4) 환경 : C

도보 30분 이내 대형마트 없음. 단지 주변으로 할인마트가 많이 있으나, 규모가 작음.

도보 45분 이내 대형마트 2곳(롯데마트, 홈플러스)과 종합병원 1곳(중앙대학교병원)이 있음.

5) 공급 : A

보라매한국아델리움엔클래스 2024년 10월 예정 / 114세대

상도푸르지오클라베뉴 2024년 3월 예정 / 771세대

동작구 인구수 380,478명 * 0.5% = 1,902

2023년 입주량: 1,772

2024년 입주량: 885

2027년 입주량: 556

평균입주량: 1,071 (인구수*0.5% 이내)

2023년부터 2027년까지 수요량 대비 입주량이 낮음. (25년~26년 입주량 없음)

[과거시세]

래미안로이파크 32평 기준

매매가 낮은 시점 : 2018년 12월, 매매 13억 / 전세 6억 (갭 7억, 46.2%)

매매가 높은 시점 : 2021년 10월, 매매 17.6억 / 전세 11.5억 (갭 6.1억, 65.3%)

[수익률 분석]

래미안로이파크 32평

2023년 9월 현재 시세: 매매 14.5억 / 전세 9억 (갭 5.5억, 62%)

고점 매수 시 수익률: -51%, 순수익 -3.1억

저점 매수 시 수익률: +21%, 순수익 +1.5억

현재 기준으로 투자금이 5.5억으로 금액이 너무 큼.

저점 매수 시 수익보다 고점 매수 시 손해보는 금액이 2배 정도 더 큼.

저점에 매수한다고 해도 순수익이 투자금보다 작기 때문에 1호기로 적합하지 않음.

[현장사진]