해운대구 중동 롯데캐슬마린 아파트 수익률 분석 보고서[열반스쿨 기초반 73기 100조 단호]

▶ 아파트명

부산 해운대구 중동 해운대롯데캐슬마린 (2004년 / 792세대)

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1.직장

해운대구 사업체수 : 40,946, 종사자수(B등급) : 154,115

** 국가통계포털 : 국내통계-기관별 통계-지방자치단체-해당지역-기본통계-사업체-종사자 규모별 사업체수 및 종사자수

해석 : 일자리는 사람을 모으는 가장 강력한 힘, 일자리가 많은건 그 지역에 거주하고 싶은 수요가 받쳐준다는 의미

부동산에서 수요는 가격과 밀접(수요에 걸맞는 교통, 상업 등 인프라 형성)

아파트 수익률 보고서 단계에서는 구 단위 종사자수 양적 평가

추후 500인 이상 사업체수(대기업)와 급여액 등으로 직장의 질도 함께보게 될 것

2.교통

해석 : 출퇴근에 소요되는 시간은 삶의 질을 결정, 사람들은 직장 가까운 곳에 거주하고 싶어 함

직장이 있는 지역에 거주할 수 없다면 빨리 갈 수 있는 곳에 거주하는 것이 대안

업무지구와 접근성이 좋은 곳을 선택

지방은 수도권과 달리 직장을 갈 수 있는 지하철 노선 부족, 자차를 이용한 이동

교통의 중요성이 상대적으로 낮음(부산, 대구 등 일부 광역시 제외)

지역 내 주요직장까지 자차 이동시간 : 10분이내(S), 20분이내(A), 30분이내(B), 그외(C)

지하철 : 도보4분(2호선)

버스 : 도보 6분(버스정류장 다수 있음)

3.학군

해석 : 경제적 여유가 생길수록 교육열, 좋은 교육환경이 생김, 주택수요가 생기고 집값이 상승

강력하고 꾸준한 실수요자의 거주지 선택기준, 시장이 안좋을 때도 학군은 이동할 수 있는 강력한 수요를 만들어 줌

아이 관련해서는 갑자기 환경을 바꾸고 싶지 않으므로

거주선호도는 실거주가치, 전세가에 영향 / 학군은 특히 부동산 상승기에 힘을 발휘함

중학교 학업성취도 평가 : 전국 모든 중학생이 시험 결과 보통학력 이상의 비중

** 95%이상(S), 90% 이상(A), 85% 이상(B), 그외(C)

특목가 진학률 또한 학군을 판단할 때 참고할 수 있는 자료

** 학업성취도 평가 높음, 특목고 진학률 낮음 : 학생 전반적인 수준은 양호 / 상위권 부족

** 학업성취도 평가 낮음, 특목고 진학률 높음 : 상위권/하위권 격차 큼

[보통학력이상(특목고, 대학교)] : A등급(90%이상)

신도중학교 : 92.1%(2.1%), 동백중학교 : 83.8%(2.4%), 해운대고등학교 : 99.5%(84.7%)

< 학원가 분포 >

4.환경

해석 : 백화점, 대형마트 등 단지의 주변 환경

사람들의 구매력은 소득과 관련되고, 소득은 감당할 수 있는 집값수준과 밀접

** 백화점 2개이상(S), 1개(A), 대형마트 1개 이상(B), 그외(C)

국내 주요 백화점을 기준으로 판단(신세계, 롯데, 현대, 갤러리아), 뉴코아는 제외

추후 지역 임장 시 백화점의 질적 수준을 가늠해 볼 수 있음

(명품 브랜드 입점 여부, 백화점 매출 순위, 푸드코트 입점 매장)

상업시설 인프라로 거주민들이 느끼는 편리성도 있지만, 택지 등과 같이 균일한 환경이 주는 쾌적함도

거주만족도를 높이는 요소임

[카카오맵] 해운대구 백화점 검색, 주변 → 대형마트(개수, 점포명 확인 가능)

백화점 없음, 센텀 신세계, 롯데백화점, 홈플러스는 3.5km정도 / 1km 이내는 대형마트 이마트 1개 (B등급)

5.공급

해운대역 푸르지오 / 2024.07 / 351세대

해운대 경동리인뷰2차 / 2024.06 / 632세대

적정수요 대비 연평균 공급물량을 기준으로 등급을 평가

** 적정수요 1/2 이하(S), 적정수요 1배 이내(A), 적정수요 1~2배이내(B), 그외(C)

적정수요 = 인구수 × 0.5%

** 해운대구의 적정 수요 378,753명 × 0.5% = 1,893세대

** 해운대구 향후 3년간 총 공급 : 총 2,313세대 (우동 1,491, 반여동 750, 재송동 72세대)

연평균 공급은 771세대

2024 : 2,011세대 (우동 1,189, 반여동 750, 재송동 72)

2025 : 없음

2026 : 302세대 (우동 302)

연평균 : 771세대

해운대구는 적정수요 대비 연평균 공급량은 40% : S등급

3년간 예정된 공급물량을 확인해서 연평균 물량으로 공급 등급 평가

3년간의 물량은 봐야 처음 투자하는 시점과 2년 후 전세 만기 시 리스크 파악 가능

아파트 수익률 보고서 작성시 구단위 공급률을 살펴보지만,

이후 넓은 범위의 공급을 살피게 될 것(시단위, 이동이 특히 많은 지역)

▶ 과거시세

▶ 수익률 분석(10년내 투자 타이밍)

** 수익률 단순 계산식 : (매매차익÷투자금) × 100

** 수익률 상세 계산식 : [매매차익(현재 매매가-매수가) ÷ 투자금(당시 매수가- 당시 전세가) × 100

현시세 : 중동 롯데캐슬마린 35평 현재 매매 6.8억원(중층), 전세 3억원

10년 내 고점 매입 시 : 2021년 11월 매매 8.4억원, 전세 4.15억원

10년 내 저점 매입 시 : 2014년 4월 매매 3.2억원, 전세 2.2억원

** 고점 매입시 수익률 : (68,000-84,000) ÷ (84,000-41,500) × 100 = 360%(+3.6억원)

** 저점 매입시 수익률 : (68,400-32,000) ÷ (32,000-22,000) × 100 = -38%(-1.6억원)

▶ 현장사진