▶ 아파트명
목동 신시가지 5단지 : 1986년 9월/ 1,848세대/ 용적률 116%/ 건폐율 14%
▶ 위치(지도)
▶ 입지평가
1.직장
양천구 사업체수 37,929개 / 종사자수 133,776명 → 10만명 이상 B등급
(출처 : 서울특별시-서울시 사업체현황 (산업대분류별/동별) 통계)
2.교통
강남 49분 / 여의도 18분 / 시청 34분 → 강남 1시간이내 A등급
(출처: 카카오맵-길찾기)
3.학군
목운중학교 96.4% / 월촌중학교 95.8% / 양정중학교 90.4%
→ 학업성취도 평가 95%이상 S등급
(출처: 아실)
4.환경
현대백화점, 행복한 백화점, 이마트, 홈플러스, 코스트코(1.2km), 홍익병원, 이대목동병원
→ A+등급
(출처: 카카오맵)
5.공급
없음. → 공급없음 S등급
적정수요 : 인구수 450,487명 X 0.5% = 2,252명
(출처: 아실, 부동산지인, 서울특별시 양천구 기본통계-인구수(2021))
▶ 과거 시세
▶ 수익률 분석 (10년내 투자 타이밍)
현시세 : 목동신시가지 5단지 34평 현재 매매 20억, 전세 9.5억
10년 내 고점 매입시 : 2021년 4월 매매 22.5억, 전세 8.8억
10년 내 저점 매입시 : 2013년 11월 매매 8억, 전세 5.5억 (전세가율 68.8%)
*고점 매입시 수익률 (20억-22.5억)÷(22.5억-8.8억)*100= -18%, -2.5억
*저점 매입시 수익률 (20억-8억)÷(8억-5.5억)*100= 480%(연 수익률 48%), +12억
=투자금 2.5억, 10년투자, 투자금 회수→ 수익률 ∞
기회가 다시 찾아온건가??..
(+) 2016년 3월 매매 9억, 전세 6.5억(전세가율72.2%)
수익률 (20억-9억)÷(9억-6.5억)*100= 440%(연 수익률 63%), +11억
=투자금 2.5억, 7년투자, 투자금 회수→ 수익률 ∞
(출처 : 게시글 참고자료2 다운로드 - 수익률 계산기)
*수익률 단순 계산식: (매매차익÷투자금)*100
*수익률 상세 계산식: [매매차익(현재 매매가–매수가)÷투자금(당시 매수가–당시 전세가)]*100
▶ 현장사진
직장B: 종사자수 133,776명
교통A: 강남 49분 , 여의도 18분, 시청 34분
학군S: 목운중학교 96.4% , 월촌중학교 95.8%
환경A+: 현대백화점, 행복한 백화점,이마트,홈플러스,코스트코
공급S: 없음
▶ 느낀점
1986년에 지어진 구축 아파트로 용적률과 건폐율이 낮아 동간 거리가 넓고 조경이 많아 쾌적한 편이었습니다. 단지는 조용한 편이었고 지상주차장만 있어 주차대수가 부족해서 도로에 주차된 차량이 많았습니다. 단지 근처는 일반통행으로 되어있었고 남녀노소 자전거를 많이 타고 다녀서인지 자전거 도로가 잘되어있었고 거리에 자전거가 많이 주차되어있었습니다. 학군이 높은 지역답게 거리에 아이들이 많았고 단지 주변 상가에는 학원이 많았으며 학원가도 곳곳에 분포되어 있었습니다. 현대백화점과 상가, 양천도서관, 파리공원이 단지 가까이 조성되어있었고 초등학교는 경인초등학교 배정으로 도보10분 이내에 위치해있고 학업성취도 평가가 높은 중학교들까지 가까이 있어 큰 강점으로보입니다.
동네를 다니고 편의시설들을 이용하면서 단순히 편리하다고만 생각해왔었는데 이번에 조원들과 함께한 임장을 통해 투자자의 관점으로 보고 직접 입지평가를 해보니 그 시설들의 가치를 새삼 다시 깨닫게 되었습니다.
그래서 이 요소들과 조금 더 가까이 살고싶단 생각이 들었고 더 가치있는 곳은 어떨지 궁금해졌습니다.
앞으로 임장을 다니면서.. 조금 설레일 것 같습니다. :)
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