인천광역시 서구 청라동 수자인아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 65기 123조 부동산파괴자]

아파트명 : 청라 한양수자인레이크블루 아파트

▶ 입지평가

1. 직장

인천광역시 서구 : 사업체수 36,650개 / 종사자수 201,729명 

2. 교통

강남 1시간38분 / 여의도 1시간8분 / 시청 1시간10분 

3. 학군

인천청라중 88.2%

4. 공급

인천 서구 검단신도시, 인근지역 2026.12월까지 / 15,917세대

▶ 과거 시세

26평 : 5억5천500

34평 : 거래내역 없음

▶ 수익률 분석 (10년내 투자 타이밍)

현시세: 청라 한양수자인레이크블루 34평 현재 매매 7.8억, 전세 2.8억

5년 내 고점 매입시: 2023년 8월 매매 12.4억 전세 4.2억 

5년 내 저점 매입시: 2019년 1월 매매 4.9억 전세 2.9억 

*고점 매입시 수익률 (78000-124000)÷(124000-42000)*100 = 34.0% 

*저점 매입시 수익률 (78000-49000)÷(49000-29000)*100 = 59.0%

▶ 현장사진

평가요소

직장

1.종사자수 : 20만명 이상 A등급

2.사업체수 : 36,650

교통

부도심 1시간 초과 : C등급

학군

중학교 학업성취도 평가 : B등급(85%이상) 청라중 88.2%

환경

대형마트 1개이상 : B등급 (청라홈플러스, 청라롯데마트)

공급

인천서구 인구 60만명 x 0.5% = 300,000만명

2023년 : 17,235세대, 2024년 : 4602세대, 2025년 : 9886세대, 2026년 : 3756세대

4년간 35,479세대 입주, 1년평균 8869세대

느낀점 : 교통인프라 부족으로 서울 주요 업무지구 접근성