영등포구 당산동 삼성 래미안 4차 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 65기 63조 쥬니쥰]

▶ 아파트명

당산동 삼성 래미안 4차 아파트

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1. 직장

영등포구 사업체수 42,370개 / 종사자수 373,478명 

2. 교통

강남 43분 / 신논현 34분 / 여의도 11분 / 시청 28분 

3. 학군

당산서중학교 88.2% / 당산중학교 83.1% / 선유중학교 81.5%

4. 환경

롯데마트 빅마켓: 0.5km, 도보 7분 / 코스트코: 1.39km, 도보 20분 / 롯데마트: 1.55km, 도보 23분

5. 공급

영등포자이디그니티 2026.03 / 539세대

▶ 과거 시세

▶ 수익률 분석 (10년내 투자 타이밍)

현시세: 당산동 삼성 래미안 4차 33평 현재 매매 16.8억, 전세 8.2억

10년 내 고점 매입시: 2022년 7월 매매 17.3억 전세 11억 

10년 내 저점 매입시: 2014년 2월 매매 6.3억 전세 4.3억 

*고점 매입시 수익률 (168000-173000)÷(173000-110000)*100 = -7.94% 

▶ 현장사진

▶ 분위기 임장 후기

워낙 유명해서 익숙하게 알고 있던 당산 삼성 래미안 4차 아파트로 분위기 임장을 갔던 지난 주말, 막상 실제 구매(투자)를 염두에 두고 본다고 생각하고 가니 지나가면서 볼때와는 느낌이 아예 다르게 와닿았던 것 같다. 연식이 있는 편이라 요즈음 수도권 아파트 단지만큼의 쾌적함은 없었고 지상에도 차들이 다니는 대단지 였지만 서울 한복판 이라는 것을 생각하고, 연식을 염두하면 굉장히 쾌적하고 깨끗한 환경을 갖추고 있었고 오히려 세월에 의한 조경의 우거진 푸르름이 장점으로 다가왔다. 당산역 근처가 꽤 복잡하다고 느껴졌던 터라 시끄러울 것 같았으나 단지가 꽤 크고 조용했고 단지내로 들어오니 외부와 차단되는 것 같은 느낌이 들어 좋았다. 생각보다 어르신들이 많이 계신 것 같은 느낌을 받았다. 입지 조건에 있어서는 직장, 교통이야 워낙에 좋은 조건을 갖추고 있는 지역의 역세권이라 최상의 조건이었다. 하지만 주변 환경을 생각했을 때 아이를 키우는 그림이 잘 그려지지는 않았던 것 같다. 학원가가 주변에 많이 없다는 것이 조금 아쉬웠지만 이후 조사를 해 보았을 때, 분위기로 느꼈던 환경 대비 학군에 있어서 생각보다 좋은 조건을 갖추고 있어 의외였다. 환경적인 부분으로는 대형마트가 하나 있었고 그 외 마트는 1키로 이상, 백화점도 1키로가 훌쩍넘는 곳에 위치하고 있었으나 신세계백화점(타임스퀘어), 롯데백화점이 2키로 이내에 위치하고 있고, 여의도 더현대도 멀지 않아 꽤 편리할 것 같다는 생각이 들었다. 공급에 있어서도 좋은 조건을 갖추고 있었다.

당산동 삼성 래미안 4차 외에도 선유도 -> 영등포 -> 문래-> 양평 -> 영등포구청 쪽으로 쭉 동네 분위기 임장 및 중간중간 단지 분위기 임장을 하였는데, 생각했던 것 보다 시간이 빨리 지나가서 놀랐고 생각보다 체력을 요한다는 것을 깨닫고 또 놀랐다. ㅎㅎ 하지만 동료들과 함께하니 그것만으로도 값지고 좋은 시간이었고 혼자였으면 "이 정도면 됐겠지~?"하고 포기했을텐데 함께라서 끝까지 으쌰으쌰해서 진행할 수 있었던 것 같다. 그 시간 속에서 나눈 대화들과 오갔던 질문들도 큰 도움이 되는 시간이었다. 그리고 확실히 목적의식을 가지고 직접 걸으며 느낀 분위기는 차를 타고 지나가거나 근처에 볼일이 있어서 가서 보았던 느낌과는 너무나도 달랐다. 가장 크게 느꼈던 한가지는 "선입견"의 위험함 이었다. 그 동네에 대해 전부터 잘 알고 있다고 생각하고는 가지고 있던 그 동네에 대한 선입견이 워낙 커서 아예 고려도 안하게 되거나 너무 좋게 보거나 하는 경향이 확실히 생기는 것 같았다. 물론 임장을 통해 그 선입견이 역시 틀리지 않았다는 확신을 받는 부분도 있었지만 선입견과 분위기, 느낌에서만 그쳐서는 선무당이 사람잡을 수 있겠구나 하는 생각을 하게 되었다. 그래서 이렇게 팩트를 기반으로 하는 자료 조사가 얼마나 중요한지 느낄 수 있었던 것 같다. 익숙한 동네라고 해서 흐린눈을 하거나 익숙하지 않다고 해서 아예 고려 조차 안하거나 좋아하는 곳이라고 해서 두팔 벌려 환영하고 싫어하는 곳이라고 해서 쳐다도 안보는 감성적인 투자자가 아닌 따져보고 분석하는 이성적인 투자자가 되어야 겠다고 생각했던 뜻깊었던 첫번째 임장이었다.