2023.09.19.

<잠실 리센츠 아파트 수익률 보고서>

▶ 단지 정보 [잠실 리센츠]

-세대수 : 5,563세대

-입주년도 : 2008년 7월(16년차)

-면적구성 : 12평, 24평, 33평, 38평, 48평 22개 Type

-주소 : 서울특별시 송파구 올림픽로 135 (잠실동)

-특징 : 잠실의 기축 엘리트(엘스, 리센츠, 트리지움) 중 하나

: 단지 내 잠신초, 중, 고 모두 있음.

(출처 : 호갱노노)

▶ 위치(지도)

- 왼쪽에 잠실주공5단지, 오른쪽에 엘스, 맞은편에 트리지움, 대각선에 새내역 먹자골목 & 롯데백화점

(출처 : 카카오맵)

▶ 입지평가

1. 직장 - S등급

송파구 사업체수 76,412개 / 종사자수411,898명 

(출처 : 국가통계포털)

2. 교통 - S등급

-지하철 2호선 잠실새내역 출발

-강남 17분 / 시청 38분 / 여의도 48분 

(출처 : 양파링님 강의자료)

(출처: 카카오맵 / 길찾기)

3. 학군 - A등급

잠신중 93.1% / 신천중 92.1

(출처 : 양파링님 강의자료)

(출처: 아실)

4. 환경 - S등급

-백화점 2개 : 롯데백화점, NC백화점

-대형마트 5개 : 롯데마트 3개, 홈플러스 1개, 킴스클럽 1개

5.공급 - B등급

: 송파구는 강동구와 강남구 공급의 영향을 받을 것으로 판단되어 B등급.

<송파구 공급> A등급

-적정 수요 : 송파구 인구수 663,965명 X 0.005 = 약 3,319

-예정 공급량 : 총 249세대 (더샵송파루미스타 등) / 2 = 129세대

<송파구, 강동구, 강남구 공급> B등급

-적정 수요 :송파구, 강동구, 강남구 인구수 1,665,763 X 0.005 = 약 8,328

-예정 공급량 : 총 24,009세대 / 2년 = 12,009세대

: 디에이치퍼스티어자이(강남구 개포동) 2024.1. / 6,702세대

강동헤리티지자이(강동구 길동) 2024.6./ 1,299세대

올림픽파크포레온(강동구 둔촌동) 2025.1. / 12,302세대 등등

(출처: 아실)

▶ 과거 시세

-전저점 : 2013년 9월 / 매매 9.22억, 전세 6.45억, 투자금 2.77억

-전고점 : 2021년 10월 / 매매 26억, 전세 11.05억, 투자금 14.95억

  (출처: 호갱노노, 네이버부동산)

▶ 수익률 분석 (10년 내 투자 타이밍)

-현시세: 잠실 리센츠 2023년 9월 19일 현재 / 매매 24억, 전세 10억

-10년 내 고점 매입시: 2021년 10월 / 매매 26억, 전세 11.05억, 투자금 14.95억

-10년 내 저점 매입시: 2013년 9월 / 매매 9.22억, 전세 6.45억, 투자금 2.77억

*고점 매입시 수익률 (240,000-260,000)÷(260,000-110,500)*100 = -13.4% 

*저점 매입시 수익률 (240,000-92,200)÷(92,200-64,500)*100 = 533.6%

(출처 : 예시글 첨부 수익률 계산기)

▶ 현장 사진

▶ 느낀점

• 저에게 잠실은 어릴 때는 주공아파트라는 오래된 아파트가 있는 곳, 천지개벽을 한 뒤에는 교통 체증이 너무 심하고 복잡하고 공기 안 좋은 곳이라는 이미지였습니다. 한적한 숲세권을 좋아하는 저로서는 잠실은 복잡해서 안 살고 싶은 곳인데 가격은 왜 이렇게 비쌀까 하는 생각도 했습니다. 하지만 이번 과제를 하며 가까운 곳에 대한 선입견, 주관적인 취향은 반드시 접어두어야 함을 다시 한 번 확인할 수 있었습니다.
• 객관적 투자 기준으로 잠실을 평가해보니 직장, 교통, 환경에서 모두 S등급, 학군에서 A등급으로 매우 훌륭한 입지이며, 가격이 비싼 이유가 있음을 알게 되었습니다. 특히 반경 2km이내의 상권이 매우 발달되어 도보로 백화점과 마트, 주요 시설로의 접근성이 좋았습니다. 직접 아파트 단지에서 백화점까지 걸어가보니 메인 백화점과 마트, 주요시설, 심지어 놀이동산까지 쉽게 도보로 접근 가능함에 '좋은 상권을 지닌 환경'의 중요성을 느낄 수 있었습니다. 또한 강남구 옆인 것은 알았지만 주요 노선인 2호선을 바로 타서 '강남역까지 17분이라는 강남접근성'의 위력을 객관적인 수치로 확인할 수 있었습니다.
• 유명한 영어 유치원인 게이트(잠실)에 아이를 보냈던 친구의 정보에 따르면, 아이 친구 엄마들이 앨스와 리센츠에 많이 사는데 남편이 의사 등 전문직이거나 부모님부터 부자인 집안이 많다고 합니다. 그런 여유를 가진 부모라면 백화점이나 월드몰으로의 접근이 쉬운 편리한 곳에 살고 싶을 것이고, 더불어 초중고품아에 학군까지 좋은 잠실 아파트의 수요가 높을 수 밖에 없음을 알 수 있었습니다.
• 2008년 입주 아파트로서 요즘 신축 아파트와 비교하여 지상 위에 차가 다녀 위험할 것이고, 다소 낡았을 것이라는 선입견이 있었습니다. 하지만 단지에 들어가보니 대단지로서 지상 주차장도 없고, 차가 다니는 길은 단지를 나누는 정도로서 거의 대부분 차 없는 산책로와 광장에서 아이들이 위험하지 않게 놀 수 있어 요즘 신축에 뒤지지 않았습니다. 조경과 놀이터도 16년차 아파트라는 생각이 들지 않을 정도로 좋아보였습니다.
• 수익률 분석 결과 저점 매수 시 534% 수익률로 입지 중상급 아파트 한 채 값인 14.7억의 수익을 얻을 수 있었습니다. 고점 매수 시 수익률은 -13%인데, 바닥을 다지고 다른 지역에 비해 금방 가격이 오른 것은 잠실만의 입지독점성때문이 아닐까 싶습니다. 동시에 현재 시세는 고점 대비 하락율 7.6%로 투자하기에 싼 가격이 아니라 판단됩니다.
• 또한 향후 2024년 강남구 디에이치퍼스티어자이(6,702세대)와 2025년 강동구 올림픽파크포레온(12,032세대)의 공급량이 송파구 전세가에도 영향을 미칠 것이라 판단됩니다. 강남구와 강동구 두 아파트의 입지 모두 송파구에 크게 뒤지지 않는다 판단되기에 2024년, 2025년 공급량의 영향을 생각하며 투자할 필요가 있지만, 3지역 모두 입지독점성이 좋기에 매매가에 큰 영향은 없지 않을까 생각합니다.
• 잠실 리센츠 아파트 수익률 보고서를 써보니,, 잠실 좋은 입지의 아파트를 싼 시기에 잘 매수하여 10년 간 가지고 간다면 그저 오르겠지가 아니라 객관적인 수치로 500%이상의 수익률을 얻을 수 있다는 것을 알게 되었습니다. 앞으로 투자 시 수익률 보고서를 써봄으로써 1. 입지 평가를 통해 가치 있는 아파트를 잘 고르고 2. 저평가 되어있고 현재 살만한 싼 시기인지 확인하고 3.과거 수익률 분석을 바탕으로 향후 나의 기다림에 흔들림 없는 기준을 마련해야겠습니다.