김해시 율하자이힐스테이트 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 65기 7조 재퀸이야]

▶ 아파트명

김해 율하자이힐스테이트, 세대수 :1,245세대, 입주연도(사용승인일) 2019.05, 주소:경남 김해시 율하6로 17 (우)51022

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1. 직장(A등급)

김해시 사업체수 67,905개 / 종사자수 236,717명 

2. 교통(A등급)

티케이지태광 20분 / 넥센본사 20분 / 대흥알앤티 23분 

3. 학군(C등급)

4. 공급(C등급)

김해시 인구 : 533,054명, 적정수요 : 인구수 * 05%=연간 2,665세대. 김해시 23년~25년까지 총 공급 세대수 : 9,869세대.

2년내 물량이 9,869세대이므로 적정물량의 3.7배.

5. 환경(B등급)

▶ 과거 시세

전고점 최고 시세

5억7천(21년11월)

 전저점 최저 시세

3억2천 (17년7월)

▶ 수익률 분석 (10년 내 투자 타이밍)

현시세: 34평 현재 매매 4.6억, 전세 3.3억

고점 매입시: 2021년 11월 매매 5.7억 전세 3.8억 

저점 매입시: 2017년 07월 매매 3.2억 전세 1.5억 

*고점 매입시 수익률 (4.6-5.7)÷(5.7-3.8)*100 = -122% 

*저점 매입시 수익률 (4.6-3.2)÷(3.2-1.5)*100 = 20%

▶ 현장사진

▶ 보고서 작성 후기

수익률은 투자에서 가장 기본이 되는 핵심원리라는 걸 아무리 강조해도 지나치치 않을 것 같습니다.

투자 시점에 따라 수익률이 많이 달라집니다.

싼 시기, 싸게 사야 하는 것의 중요성을 장유힐스테이트의 보고서를 작성하면서 느꼈습니다.

율하 2지구의 대장아파트라 30~40대의 거주자가 많습니다.

아파트 안 조경도 잘 정비되어 있고, 신축이라 깔끔하고, 초품아, 슬리퍼상권, 근처 공원도 많아 자연환경까지 좋습니다.

빈 상가가 많고, 중.고등학교와 학원가가 없어서 1지구로 이동해야 하는게 아쉽습니다.

신축이라 매매가도 높고, 캡 차이도 많이 나서 투자처로는 적합하지 않다고 생각합니다.

시간이 조금 더 지나면 지금보다 훨씬 가치가 상승하는 곳이라고 생각합니다.