전주시 덕진구 송천동2가 에코시티더샵3차아파트[열반스쿨 기초반 65기 131조 answer93]

▶ 아파트명

덕진구 송천동2가 에코시티더샵3차아파트

▶ 위치(위성지도) - 카카오맵

▶ 입지평가(직장 A, 공급 S, 독점성 하, 교통 지방, 학군 B)

1. 직장(사업체수 76,000개, 종사자수 약 26만명) - A등급(30만명 미만)

주요 직장 : 국민연금공단 본점(혁신도시), 전북은행 본점(금암동), 전북도청(효자동)

2. 교통(자차기준) - 큰 의미가 없다. 등급 미반영

국민연금공단 본점 21분 / 전북은행 본점 15분 / 전북도청 19분

3. 학군 - 인구 유입의 주원인이 아니라고 판단됨. 등급 미반영

아이들을 키우기 좋은 중화산동, 송천동1가, 혁신도시 이렇게 크게 3군데가 좋은 학군지로 평가 받고 있음.

4. 공급 - 전주시 인구수(2021년 65만7천명) - 아실 기준. S등급

인구수 대비 입주물량은 0.09%로 거의 제로에 가깝지만

재개발 재건축 물량을 추가한다면 3천 세대 정도로 0.5%에 근접할 것으로 개인적으로 예상된다.

5. 입지독점성(낮음)

전주는 완주라는 소도시에 둘러쌓여 있는 지형적 특징이 있다. 그리고 주변에 익산, 군산과 같은 소도시가 인접해 있어

입지독점성은 낮은편이라고 판단된다.

예시로 완주 삼봉지구 등 주변에 택지개발 등을 통해 인구가 전출전입이 활발히 이루어 지고 있다.

▶ 과거 시세

▶ 수익률 분석 (10년 내 투자 타이밍)

사실 신축이라 큰 의미가 없다고 생각하고 한번 상승하락기를 겪어야 다음에 판단이 가능할 것으로 생각된다.

현시세: 송천동2가 에코시티더샵3차아파트 34평 현재 매매 5.8억, 전세 3.1억

10년 내 고점 매입시: 2021년 1월 매매 6.8억 전세 3.8억 

10년 내 저점 매입시: 2019년 10월 매매 3.0억 전세 2.4억 

*고점 매입시 수익률 (58000-68000)÷(68000-38000)*100 = -33.3% 

*저점 매입시 수익률 (58000-30000)÷(30000-24000)*100 = 466.7%

▶ 현장사진(에코시티더샵3차아파트)