서울시 노원구 중계동 513 중계무지개 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 65기 77조 파인데이]

*아파트명-중계무지개아파트

-단지정보

-세대수:2433(총14개동)

-사용승인일:1991.11.15.

-총주차대수:893대(세대당0.36대)

-면적구성[17평형-825세대]-방2/욕실1

[21평형-1163세대]-방3/욕실1

[25평형-447세대]-방2/욕실1

-주소:서울시 노원구 중계동 513

*위치(지도)

<생각>

중계무지개아파트는 지하철7호선 중계역과 버스정류장아파트바로 앞에 위치 하고 있으며,

아파트 단지내에 청계초등학교,근처에 중고등학교와 중계동 학원가가 위치하고,

바로 주변 근처에 아울렛과 홈플러스, 서울시립북서울 미술관, 서울특별시 교육청, 중계그링공원,노원 경찰서 등이

위치하여 학부모 선호도가 매우 높고, 주변에편위시설이 위치하여 살기 편리해보입니다

-아쉬운부분:아파트를 살펴보니 주차가 세대당0.36세로 낮에 방문했음에도 불구하고,주차할때가 없었습니다

(주차매우 불편)

*입지평가

1.직장-B

-노원구 [사업체순 :26,618개 / 종사자수: 16,684명]

(S-30만명/ A-20만명/ B-10만명이상/ C-10만명 이하)

2.교통-A

-강남49분 / 여의도 1시간10분 / 시청 51분

(S-강남30분이내/ A-강남1시간이내/ B-종로,시청,영등포등 1시간이내 / C-그외)

3.학군-A

-을지중학교:91.5%

-상명중학교:90.2%

-불암중학교:88.8%

(학업성취도:S-95%이상/ A-90%이상/ B-85%이상/ C-80%이상)

<생각>

중계무지개 아파트는 초등학교가 단지안에 있으며,

학업성취도 높은 중학교 학군A가 두개, 학군B개, 주변의 대부분의 중학교 B이상으로 형성되어 있으며,

주변에 중계동 학원가가 잘 형성되어 아이키우는 부모님들이 선호 할 아파트이다

4.환경-B

(백화점 및 편의시설:S-백화점2개이상 /A -백화점1개이상/ B-대형마트1개이상 / C-그외)

<생각>

백화점은 없지만 대형 마트가 3개나 아파트 주변에 있고,

자영환경 서울 시립 북서울 미술관, 중계근린공원, 교육청, 학습관, 과학관, 을지대학교 병원, 노원 경찰서 등

편리성을 갖춘 좋은 환경으로 보입니다.

5.공급-S

2023년 수요량에 비해 입주량이 0.5%이내이고, 24년 25년은 공급이 없습니다..

-2023~25년 3년 평균 입주량 2,576세대-수요량387세대===>공급량 부족

(S-공급없음 / A-인구수0.5%이내 / B=0.5%두배이하 / C-2배이상)

-입지평가-종합

직장B-교통A-학군A-환경B-공급A

*과거시시세(21평/10년-2013~2023.현재))

-전저점====매매:20.600 /전세:13,000 (2013.1)

-전고점=== 매매:68,600 /전세: 22,400 (2021.9)

-현재시세==매매:51,700 / 전세:24,000 (2023,9)

*현장사진

*수익률 분석(10년 이내 투자 타이밍)

-수익률계산:(현매매시세-매수가)/(매수가-전세가)X100

*매수가-전세가=투자금

1.전저점매수-매매:20.600 /전세:13,000 (2013.1-전세가율:64.4%)

-수익률계산:(51,700-20,600)/(20,600-13,000)X100=410%

2.전고점 매수-매매:68,600 /전세: 22,400 (2021.9-전세가율:33%)

- -수익률계산:(51,700-68,600)/(68,600-22,400)X100=-40%

전저점 2013년에 아파트를 매수했다면 연평균 수익률 41%입니다.

목표수익률 20%보다 높은 수익률이나

전고점에 2021년에 매수 했다면 2년만에 16,900만원 하락

1년에 -20%하락 하엿습니다.

*저환수 원칙 적용

1.저평가(x)-2년전 전고점 대비 25%하락(35%기준)이고 전세가율이 33%로 낮아서 투자금이 나많이 들어가므로

저평가 상태로 보이지 않는다

2.환금성(O)-직장,교통,환경,학군,공급 등이 좋아 환금성은 높아보이나,

낮은 젠세가율로 투자금이 많이 들러가서 이 투자금으로 다른 물건을 비겨 평가할 것 같습니다.

3.수익률(X)-100%수익을 위해서는 아파트가격이 10억이 올라야 한다.

노원주변에 신축아파트(노원포레나)가 같은 평수 기준 현재8-9억사이인것으로 보아

재건축시 가능해보이는데.....시간+투자금 대비...

지금 저에게는 좋은 수익률은 아닌것으로 보입니다.

4.원금보존(X)-서울 적정 전세가율 60%보다 많이 낮은33%이지만,

입주 물량이 적고, 입지 독적성은 있어보이지만,

10년동안 매매가 3배 오를동안 전세가 변동이 50%전후이다.

5.리스크대비( X)-입지 독적섬,공급부족으로 좋아보이나,

젠세가율은 오르지 않을것 같고, 초기 투자금이 아파트 가격의 65%가 필요합니다.

*.결론

중계동 무지개 아파트 재건축 논의도 있고,입지조건이 좋은 아파트입니다.

그럼에도 가치있는 물건이지만...저의 1호기 사원으로는 불합격입니다.

지금 현재 매우 낮은 전세가율로 투자금이 많이 들어가야 합니다.

지금 저의 상황에는 맞지 않는 물건으로 결론을 냈습니다.

이번 계기로 좋은 아파트가 지금 현재 좋은 투자는 꼭 아닌것을 알게 되었으며,

나에 맞게 저환수원리 를 대응해보면서 아파트를 접근해볼수 있어서 신기했습니다...^^

수익률 보고서 어려웠습니다

그럼에도 불구하고 저의 수익률 보고서를...(이게 맞나? 의심하면서)

완벽이 아닌 완성하였습니다!