세종시 다정동 4단지 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 65기 33조 벼린이]

 <지역개요>

세종시 22년말 인구수는 381,925명 세대수는 159,036세대로 특별자치시로서 노무현 정권때 인구분산을 목적으로 계획된 행정중심 복합 도시이며, 충청남북도 정중앙에 위치한다

세종시의 경우 2011년부터 계획적인 이주 목적으로 행복청의 도시계획에 따라 2021까지 공급량이 많아 마이너스 피가 형성되기도 하였으나 작년부터 공급물량이 서서히 줄어  2023년 현재 분양하는 아파트는 없다.

코로나로 인한 전국적인 상승장 전 2019년 국회의사당 이전 등의 정치적 호재로 주요입지의 아파트부터 매매가가 급등하며 외부투자자와 공주, 대전, 청주 인근의 인구가 다수 유입되었고, 21년까지 매매가 및 전세가가 상승하였으나, 21년 후반부터 대구와 더불어 전국에서 가장 빠른 하락세가 시작되었고, 거래량이 급감하였다. 최고 상승기인 2021년 8월 매매 평균 평당가격이 2,172만원이었고, 금리인상과 경기침체로 2년가까이 하락장을 맞으면서 2023년 3월 최저 평당가격은 1,608만원이었다.

세종시는 정부청사 이전을 계기로 수도권 인구분산을 계획하였으나 사실상 자족도시의 역할보다 청주, 대전등 충청권 인근지역 일자리를 기반으로 베드타운의 성격을 띄는 것 같고, 실제 자영업이 잘되기 보다 주말동안 지역외 소비가 많이 있는 편이다.

2023년 9월 현재 전세가율은 5년동안 가장 낮은 48%로 타지역에 비해 갭이 커서 외부투자자들이 선뜻 나서기 힘든 시장이며, 직업군이 단조롭고 일자리가 풍부하지 못하여 커다란 이주요인을 갖지 못하고 있는 것 같다

 ▶ 아파트

다정동 가온마을4단지 세종 e편한세상 푸르지오

지방도시는 학군지가 유명하지만 세종시 자체로 명문 중고나 학원가가 크게 유명하지 않고, 초등학교 또는 미취학 아동을 자녀로 둔 학부형이 많은 젊은 도시여서 아이 키우기 편리함이 무엇보다 중시되고, 정부청사나 대전 출퇴근이 비교적 유리한 지역이 선호된다. 세종시의 인프라와 신축아파트는 강북지역 2생활권이 가장 선호되는 지역이다.

세종시는 지하철이 없는 도시이고, 수도권대비 대중교통이 원활하지 않아서 자차이용이 보편적이나 대전에서 청주 오송역까지 광역 철도망 계획이 있으나 아직 계획화 단계이며 광역버스 BRT 라인 근처 아파트들이 대장이었으나 M버스 도입예정으로 4단지에 버스 정류장이 생기면 시내버스 외 광역버스 운행으로 자차외 교통수단이 생기는 것이다.  무엇보다 다정동 항아리 상권과 바로 인접해 있어 학원, 병원, 음식점이용이 쉽고, 복합커뮤니티 센터의 운동과 복지 프로그램을 누리기에 편리하다,

다정 초, 중, 고가 바로 앞에 일렬로 위치해 있고, 세움중은 단지내에 위치하며, 새롬동과 인접한 다정동 초입 이어서 새롬동 학원가와 멀지 않다.

상권은 근접하나 도란뜰, 해님뜰 근린공원을 같이 두고 있어 아이들이 놀 수 있는 산책로와 녹지가 있어 편리 하지만 조용하다. 다만 홈플러스 이마트와 같은 대형마트를 걸어갈 수 없고, 큰 쇼핑몰이 근거리에 있지만 도보로 불가능하며 BRT라인의 대로도 거리가 있는 편이다.

▶ 입지평가

1. 직장

세종시 사업체수 30,478개 / 종사자수 152,974명 (2020~2021통계)

세종시의 가장 큰 약점 중 하나는 행정중심 복합도시라는 이름에 걸맞게 공무원 중심의 직군과

연구원들 위주로, 인근 대전의 사업체 수 164,095개, 종사자수 688,457명대비 일자리의 개수와 다양성이

부족한편이다.

2. 교통

정부청사 9분 / 오송역 24분 / 세종시청 32분 

가장 큰 직군인 공무원을 중심으로 어진동 정부청사와의 거리, 세종시청을 비롯한 지자체 관공서가 몰려 있는 보람동 인근까지 거리는 약 7Km, 외부 지역으로 나갈 수 있는 서세종IC가 있는 장군면도 인접하고 있어 전반적인 위치가 세종시의 중심부인 2생활권에 있어 편리하다.

3. 학군

세종시는 대치동, 목동이나 대전 둔산동처럼 유명한 학원가를 형성하지 못하고, 고르게 분포되어 있으며 특별히 학업성취율이 뛰어나거나 전국적으로 대학진학률이 높은 지역이 아니고, 학부모들도 공원녹지가 많고 자전거 전용도로가 잘 되어있어 초등학교까지 아이 키우기 좋은 곳이라는 칭찬을 듣지만 중고생이 되면 학구열이 뛰어난 학부형이나 공부를 잘하는 학생들은 다닐만한 특목전문학원을 찾기 힘들다

새롬동(79개)에 대형 학원가가 있으며, 아파트 인근의 다정중(2018년개교), 다정고(2019년 개교)는 신생학교여서 아직까지 괄목할 만한 성적을 내지 못하고 있다.

4. 공급

세종시는 2021년까지 분양과 입주물량이 많은 편이었으나 작년부터 분양 계획된 물량이 적고, 중요한 좋은 입지의 아파트들은 나성동 입주가 끝나면서 6생활권과 구도심 위주로 입주물량이 있고, 2024년 입주예정인 아파트는 다음과 같이 중대형 세대가 많지 않으며 최상의 입지가 아니며 세종시는 전반적으로 신축이나 준신축이 거의 대부분이어서 인프라 확충이 안된 곳으로 이동할 이유가 당분간 없을 것이고, 2019년 입주한 가온 마을 4단지 아파트는 신축이기에 생활권역이 달라 입주 후 크게 영향 받지 않을 것 같다.

▶ 과거 시세

▶ 수익률 분석 (10년내 투자 타이밍)

현시세: 가온마을 4단지 35평 현재 매매 7.45억, 전세 2.95억

10년 내 고점 매입시: 2020년 12월 매매 11.2억 전세 3.6억 

10년 내 저점 매입시: 2019년 3월 매매 3.37억 전세 1.38억 

*고점 매입시 수익률 (74,500-112,000)÷(112,000-36,000)*100 = -49% 

*저점 매입시 수익률 (74,500-33,700)÷(33,700-13,800)*100 = 205%

▶ 현장사진

▶ 느낀점

가온마을 4단지는 1258세대의 대형단지로 25평과 35평형 두종류의 평형만을 가지며, 초중고교 모두 아주 가깝고, 풍부한 상권과 녹지를 가지고 있었다. E편한세상 푸르지오 1군 브랜드의 대단지 아파트이며, BRT라인에 가까운 아파트보다 입주가 늦어 그런지 분위기 임장을 해보니 주변보다 새아파트 처럼 보였고 도보로 이용가능한 이점이 많아 이것이 대장아파트가 된 이유인것 같았다.

e편한세상 브랜드의 아파트 도색은 주변의 평범한 아파트와 달리 진한 오렌지와 네이비의 시그니처 색이 있어 브랜드의 특성이 두드러졌고, 조경도 나쁘지 않고,  동간 거리도 답답하지 않은 편이었다.

아파트의 주출입구를 비롯해 대전가는 방향이나, 서세종 IC쪽, 상권이 많은 도로 등 여러 출구가 있어 개방적이긴 하나 조경수가 입구마다 맣이 심어져 있어 답답하진 않고, 외부인에겐 가림막이 되어 단지안은 평온해 보였다.

세종시는 분양가 상한제 적용지역 이어서 분양가 자체는 낮은 편이었는데 상승장 때 8억 가까이 시세가 올랐음으로 매도했다면 큰 수익을 얻었을 것 같고, 작년까지 긴 하락장을 겪었지만, 올해 초부터 매매가와 전세가의 상승을 보이고 있지만 하반기부터 거래량도 점점 줄고 있어 9,10월 실거래가 지표가 하락과 상승의 방향성을 결정할 것 같다.

하지만 전세가율이 매우 낮아 갭이 4.5억으로 여전히 투자하기 쉽지 않은 지역인 것 같다