안녕하세요
작심삼일이 아닌 삼백일의 꾸준함으로
독강임투를 습관으로 만들고픈
작심삼백일 입니다 :)
9/16~17 주말 동안 2개 조로 나뉘어 조원분들과 부산진구 분임을 했는데 다녔던 곳 중 가장 마음에 들었던 단지로 수익률 분석 보고서를 작성 하겠습니다-!
▶ 아파트명
▶ 위치(지도)
▶ 입지평가
1. 직장 (B)
부산시에서 사업체수와 종사자수가 많긴 하지만 도소매.서비스업으로 질은 좋지 않은 편이다
부산진구 사업체수 33,696개 / 종사자수 170,046명
2. 교통 (S)
부산진구는 부산 중심지에 위치하고 있어 자차이용으로는 30~1시간 이내로 이동이 가능하다.
가까운 지하철역으로는 걸어서 9분 거리에 부전역이 있고, 지하철과 버스노선이 많아 교통 편리하게 이용 가능하다.
시청 대중교통 이용 17분 / 자차이용 9분
서면 대중교통 이용 12분 / 자차이용 3분
해운대 대중교통 이용 42분 / 자차이용 21분
3. 학군 (C)
부산진구 자체가 학군으로 뛰어난 지역이 아니고 학원가도 주변에 별로 없어 연지동이나 양정동으로 가야한다는 점이 아쉽다.
항도중 76% / 특목고 진학률 0.9%
동의중 83% / 특목고 진학률 2.2%
4. 환경 (S)
걸어서 10분 거리에 부전 기차역이 있는데 역 앞으로 엄청 큰 규모의 재래시장이 있고,
지하철 부전역에서 1정거장이면 부산광역시 1등 상권인 서면역. 백화점이나 마트, 병원 접근성 좋다.
5. 공급 (C)
부산광역시는 2025년까지 수요량보다 입주물량이 많은데 부산진구에 재개발 재건축으로 인해서인지 2025년까지 총 9,813세대가 예정되어 있어 공급 물량이 압도적으로 많다.
-양정자이더샵sk뷰 2025.03 / 2,161세대
-백양산롯데캐슬골드센트럴 2023.12 / 2,195세대
▶ 과거 시세
▶ 수익률 분석 (10년내 투자 타이밍)
앞으로 투자자로서 성장하려면 반드시 수익률 분석을 하면서 리스크를 미리 계산해야겠다고 생각 되었다. 삼한골든뷰는 저점 매수 후 빠른 기간에 가파르게 올랐지만 현재 빠르게 빠지기도 한 모습이다. 고점에서 매수해서 반토막 나지 않도록 잘 체크해야겠다
현시세: 삼한골든뷰센트럴파크 36평 현재 매매 7.4억, 전세 4억
10년 내 저점 매입시: 2019년 12월 매매 4.76억 전세 3.92억
10년 내 고점 매입시: 2021년 9월 매매 10.15억 전세 4.52억
*저점 매입시 수익률 (74000-47600)÷(47600-39200)*100 = 314.2%
*고점 매입시 수익률 (74000-101500)÷(101500-45200)*100 = -48.8%
▶ 현장사진
▶ 생각 정리
직장(B) 교통(S) 학군(C) 환경(S) 공급(C)
부산진구를 아직 앞마당으로 만든 것이 아니어서 정확하게 판단하긴 어렵겠지만 분임과 수익률 보고서를 작성하면서 느낀 것은 직장과 학군에서 등급이 떨어지지만 기차역, 지하철역 이용이 편리한 교통과 가까운 곳에 대규모 재래시장, 백화점, 병원, 공원 등 환경이 좋아 20~30대나 신혼부부들이 선호하는 단지이지 않을까 생각 되었다. 임장 때 비가 많이 와서 사람을 보진 못했지만 헬스장에 빼곡히 꽂혀있던 신발들이 인상 깊었고(심지어 캐비넷도 없어서 여기 사람들은 안훔쳐가나봐요!!라고 쩌유님이랑 얘기했던 기억이 난다ㅋㅋㅋ) + 나는 애기가 아님에도 불구하고 물놀이터에 마음을 뺏겨버림ㅎㅎ
맞은 편 e편한세상시민공원아파트는 2년차에 중,고등학교 접근이 좋은데 삼한골든뷰센트럴은 5년차에 학교 접근이 좋지 않았는데 2개의 가격이 비슷하다는 건 '사람들이 삼한골든뷰를 더 선호하는 것인가?'라는 생각을 했고 '아파트 브랜드가 좀더 좋은 것이었다면 어땠을까?' 라는 생각도 했지만 아직 잘 모르겠다. 허허.
꾸준히 공부하고 앞마당 넓히면서 보는 눈 키워야겠다!!
현재는 투자금이 많이 들기도 하고 2025년까지도 공급이 많기 때문에 투자하기엔 적합하지 않다고 생각했는데 공급이 많아서 위기가 오면 그것을 기회로 만들 수 있는 실력을 키워야겠다-!
함께 임장하는 재미를 알게 해준 37조 분들과
쉽게 과제 할 수 있도록 도움 주신 샤샤와함께튜터님 감사합니다 :)
댓글
