송파구 잠실동 엘스 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 66기 월급독립만세 3.1조 제이냥]

▶아파트명

: 잠실동 엘스 아파트

▶위치(지도)

▶입지평가

①직장(종사자수 30만명 이상 : S)

②교통(강남 30분 이내 : S)

강남 20분 / 여의도 34분 / 시청 44분

#출처 : 네이버 길찾기

③학군(중학교 학업성취도 평가 90%이상 : A)

잠신중 93.1% / 신천중 92.1%

#출처 : 아실

④환경(백화점 2개 이상 : S)

#출처 : 네이버 길찾기

⑤공급(인구 X 0.5% 이내 : A등급) 그러나 옆 동네인 강동구 공급량은 C등급(공급폭탄예정)

송파구 : 적정 수요(3280세대) -> 2023~2015년까지 평균 357세대 입주예정

송파구 적정 수요 : 65만6176명 * 0.5% = 3280세대(1년), 9842세대(3년)

2023년 : 495세대

2024년 : 397세대

2025년 : 179세대

3년간 적정 수요는 9842세대이지만 1071세대 입주 예정 => 1년간 평균 357세대 입주예정

강동구 : 적정 수요(2292세대) -> 2023~2015년까지 평균 6166세대 입주예정

강동구 적정 수요 : 45만8400 * 0.5% = 2292세대(1년), 6876세대(3년)

2023년 : 2092세대

2024년 : 4373세대(고덕강일제일풍경채(780세대),e편한세상강일어반브릿지(593세대), 강동헤리티지자이(1299세대), 강동밀레니얼중흥S-클래스(999세대)

2025년 : 12032세대(올림픽파크포레온(2025년 1월) : 12032세대)

3년간 적정 수요는 6876세대이지만 18497세대 입주 예정 => 1년간 평균 6166세대 입주예정

#출처 : 부동산 지인

▶최종 입지평가

▶과거 시세

#출처 : 호갱노노

▶수익률 분석

현시세 : 매매 24억 833만원 / 전세 10억 9438만원

10년 내 고점 매입시 : 매매 26억 7000 / 전세 10억 9135 (갭 15억 7865, 40.9%) -2022.03월

10년 내 저점 매입시 : 매매 8억 9568 / 전세 6억 2567 (갭 2억 7001만원, 69.9%) -2013. 9월

10년 내 전세가율 제일 높았을 때 매입시 : 매매 9억 9800 / 전세 8억 313 (갭 1억 9487, 80%) -2016년 2월

*고점 매입시 수익률 : (240833-267000) / (267000-109135) * 100 = -16.5%

*저점 매입시 수익률 : (240833-89568) / (89568-62567) * 100 = 560%

*전세가율 제일 높았을 때 매입시 수익률 : (240833-99800) / (99800-80313) * 100 = 723%

▶현장사진