1. 내집마련 예산계산하기
가장 적은한도: LTV=60%에 맞춰 종잣동 2억으로 계산해보니 5억짜리 집을 매수 가능하단 결론
(본인과 배우자는 혼인신고 안한 상태로 각 명의로 1주택 소유로 모든 정책대출 불가, 종잣돈만 합산 가능한 상태)
2. 예산 범위 내 지역 알아보기
가용예산 5억이지만 예산의 20%정도 상향하여 6억대 초반 예산으로 산정
2인가구 기준(20평대) (아내직장: 가변가능, 남편직장: 신용산)
구로, 노원, 관악 세 지역으로 선택했고 이중에서 입지 우수성을 고려하여
노원과 관악 두 곳을 선택
관악 선택 이유: 2호선라인이며 강남과의 접근성이 뛰어남 (고려해야할점: 언덕)
노원 선택 이유: 중계동 학원가 중심으로 매매할 것 (고려해야할점: 역세권X, 동북선라인 개통시기)
3. 네이버 부동산에서 맞는 단지 찾기
*필터조건: 아파트, 매매, 6억, 20평대, 400세대
관악구 - 신림 건영3차
27평형 기준
현재 5.6억으로 전고점(7.3억) 대비 -23% 하락 -> 충분히 매력적인 가격으로 판단
고려할점
연식: 1996년 (거의30년식)
언덕: 경사도 상당히 있음(12%정도)
역세권: 가장가까운 지하철역 - 관악산역(신림선경전철), 신림역(2호선)
메인지하철라인인 2호선(신림역)으로 가기위해서는 관악산역(신림선)타고 신림역에서 갈아타야함
주변인프라 (하)
--교육환경: 가까이 삼성초, 삼성중있으나 주변에 학원가가 형성되어 있지 않음
--마트: 이마트 구로점, 롯데마트 금천점이 제일 가깝고 백화점은 롯데백화점 관악점이 제일 가까움
--병원: 가까운 대학병원 없음
결론: 가격은 예산에 맞고 전고점 대비 가격이 많이 하락해있으나 가격을 제외하고 다른 고려사항들이 매력적이지 않음
노원구 - 중계주공8단지
21평형 기준 (방3개/욕실1, 복도식)
현재 5억으로 전고점(7.2억) 대비 -35% 하락 -> 충분히 매력적인 가격으로 판단
고려할점
연식: 1992년 (거의30년식)
언덕: 경사도 없음 (평지)
역세권: 가장가까운 지하철역 - 하계역(7호선)
*동북선 개통시기: 26년 7월
동북선: 상계역 ~ 왕십리역
주변인프라 (상)
--교육환경: 불암중학교(특목고진학률: 10%), 을지중학교(학업성취도평가: 91.5%), 서라벌고등학교(SKY합격자: 34명)
주변에 중계동 은행사거리 학원가가 있음
--마트: 롯데마트, 홈플러스, 2001아울렛
--병원: 상계백병원
결론: 가격도 예산에 맞고 주변 학원가가 아주 크게 형성되어 있으며 교육환경이 좋고 이에 따라 인프라도 나쁘지 않으며 학원가로 인해 전세 수요도 꾸준하게 있어 투자를 적극적으로 고려해 볼 수 있음. 연식이 오래 되었으나 용적률 191%로 장기적으로 투자해도 좋을것.
4. 단지별 강남 소요시간 및 직장 소요시간
관악구 - 신림 건영3차 (약40분)
노원구 - 중계주공8단지 (약1시간)
5. 최종 후보 단지 및 느낀점
최종후보단지로 선정한 물건은 노원구에 중계주공8단지 이다.
현재 매매가격이 예산에 맞을 뿐더러 신림건영3차보다 훨씬 더 주변 인프라도 좋고
큰 학원가로 인해 전세 수요가 꾸준히 있으며
주변이 모두 평지이고 일상생활 하기에 마트 같은 상권 형성도 무척 잘 되어 있어
나중에 자녀를 키울 때 매력적인 요소가 모두 갖춰져 있는 것으로 판단된다.
과제를 하면서 평소에 그다지 관심이 없던 지역의 시세와 주변까지 직접 찾아보며
만약 내가 실제로 집을 구매한다면 어느점을 중요하게 생각하고 판단해야할지
실전 연습을 해본 것 같아 재미있고 어떤 단지에 대해 자세히 알아보려고 할 때
어떤 사이트를 어떻게 활용해야 하는지 대략적으로 감이 잡힌다.
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