안녕하세요! 태풍의 눈처럼 태풍의 강력함 속에 맑게 겐 무풍지대의

평온함의 평정심으로 살고 싶은 태풍뽁어입니다 :)

1주차 강의의 핵심 - 과제!

<내집마련 예산 계산 및 후보단지 정리>를 해보았습니다.

과제를 진행하는 동안 내집마련에 한 단계 더 다가감은 물론이고,

현재 나의 상황을 객관적으로 바라봄으로서

막연한 욕심과 이상을 앞세운 내가 갖고 싶은 집 NO!

현실적으로 무리 없이 or 최대한 감당할 수 있는(+약간의 탐욕) 선에서

선택할 수 있는 집을 찾아볼 수 있었습니다!

1.내집마련 예산 계산하기

평소 매달 자산흐름을 정리하고 있고, 세전월급/ 세후월급 / 보험성세금(결정세액) / 소멸성 세금 등을 정리하고 있어서 예산계산은 손쉽게 할 것이라고 생각했는데요.

예산에 청약통장을 넣을지, 납입하고 있는 예적금을 포함할지 , 투자금 중 수익이 난 자금만 넣을지 등 여러가지로 생각해 봐야 할 것이 많더라구요.

이런 저런 방향으로 예산을 정리해보며, 막연하게 측정하고 있던 예산을 정리할 수 있어서 너무 좋았고

앞으로의 투자방향성을 잡는데 탄탄한 기초가 될 것 같습니다♡

💸 소득

⚠ 원천징수영수증의 결정세액은 국민연금, 건강+요양+고용보험이 제외되기 때문에 세후소득(연봉)은 실제로 매달 들어오는 금액과 상이한데요.

3단계. 내 소득으로 감당가능한 대출액 확인하기를 위해선 실제로 내 통장에 찍히는 한 달 수익으로 계산하셔야 합니다!!

💳 대출

생애최초의 조건을 살리면서 금리가 낮은 정부대출을 이용하고 싶었는데요..

너나위님이 제공해주신 대출한도계산기로 계산 한 결과 디딤돌 Y / 보금자리 Y

BUT...

30세 이상 미혼 단독세대주의 대출한도는 1.5억 (생애최초2억) 이고,

3억원 이하 주택일때 가능하기 때문에

사실상 이용할 장점이 사라지기에 일반 대출을 활용하기로 했습니다.

💥스트레스 DSR

내 소득으로 감당 가능한 대출액

규제지역별 가능한 대출액

최종 대출 가능액을

가로막는 조건이 있었으니 바로 DSR 40%

+ 거기에 올해부터 시행되는 스트레스 DSR로 인해

대출금리에 하한가산금리를 더해 5.5%

30년 납입으로 정한 금액.

39.98%로 꽉채운 대출가능액

382,600,000

최종적으로

1.최대가능금액

2.적금유지시

3. 연12%수익내는 투자금 유지시

종잣돈을 총3가지로 나누어

최저(종잣돈+대출액) ~최고(+20%)로 예산 범위를 정했습니다.

2.예산 범위 내 지역 알아보기

생각에 생각을 거듭해서 구한 예산으로 가능한 지역은?

월부에서 제공해주신 24년 4월 기준 ★내집마련 전국 평당 시세표 🔍를 통해 찾아보았습니다.

■ 예산 내 지역 ■ 예산 +10~20%지역 ■ 예산 +욕심 한스푼 듬뿍 첨가 지역

25평 기준으로 10년 중 내가 원하는 가격으로 집을 구할 수 있는 얼마 안 되는 기간을 활용하기 위해 가능범위를 넓고 높게 잡고 1차적으로 지역을 선택했습니다.

3.네이버 부동산에서 맞는 단지찾기

🤩이제 눈에 불을 켜고!

네이버 부동산에서✔ 아파트 / 아파트 분양권 ✔매매 / 매매가 범위 ✔세대수 등의 필터를 적용하여

셀수없이 많은 아파트의 물결에서 내 집 마련할 수 있는 아파트 단지를 찾아봅니다!

✅ 융자금 없음 으로 체크하니 매물이 하나도 없다!

순간 매물이 이렇게 하나도 없을 수가 있나? 하고 깜짝 놀랬습니다.

'집은 융자금 없이 사긴 정말 힘든거구나!'라는 생각이 들었는데,

매매만 체크 되어있던 것을 전세도 체크하니 1~2개 매물이 나타난다.

✅ 융자금 30%이하로 체크해보니, 오히려 융자금 없음일 때보다 매물이 더 없다!

어렵다@@ 융자와 부동산(아파트)의 관계가 어떻게 되는건지 궁금해졌습니다.

예산 가능 지역 중 직장과 가까운 거리의 마포, 영등포구, 서대문구지역 위주로 리스트를 작성하였습니다.

총 25개의 단지를 선정했는데, 대부분 욕심이 담긴 가격대이고, 노란색으로 되어 있는 단지가 예산에 안정적으로 들어오는 단지 입니다.

25개 단지중 전세매물이 있는 곳은 단 4곳이었는데,

- 현재 전세를 구하는 사람이 많다

- 앞으로 전세가가 상승할 여력이 높구나

- 접근 하기 힘든 단지도 미리 사놓기 좋은 시장이 오겠구나 라는 생각이 들었습니다.

영등포구 임장을 했었는데, 확실히 가본 지역들의 아파트는 안좋았던 곳들은 걸러낼 수 있었습니다.

왜 앞마당이 많으면 좋은지, 비교군이 많이 생겨서 좋은 선택을 할 수 있는지 이해할 수 있었습니다 :)

기준을 직장 근처로 잡다보니 거의 대부분 높은 가격대로 형성되어 있고,

교통도 도보나 버스로 이동하는 것으로 측정했는데

입지적으로 더 나은 지역이나 가격이 저렴하게 형성된 곳을 찾아보며

차근차근 다른 예산 지역의 단지리스트를 작성하며 후보지역군을 늘리고, 찾아봐야겠습니다!

내일 오픈하는 2주차 자음과 모음님의 입지 강의를 듣고

3주차에 부동산 방문할 최종단지를 선정해보겠습니다!