윤이서의 내집마련 예산 계산 및 후보 단지 정리하기 [내집마련 기초반 46기 50조 윤이서]

안녕하세요~ 내집마련 기초반을 처음 수강하며, 제대로 내집마련의 순서에 따라 예산을 계산해보았습니다.

1인가구의 내집마련이란...! 좌절을 맛보는 과정일까요?ㅎㅎㅎ 하지만 나위님께서 강의에서 여러 번 강조하셨듯, 좌절만 해서는 안되겠죠. 현재 상황에서 종잣돈이 부족하다면 2-3년 최대한 종잣돈을 끌어모을 수 있게 지출을 다시 점검하고, 리스트업한 단지들의 가격 추이를 계속해서 트래킹하다 보면 탁! 살 수 있게 될 거라고 믿습니다!

종잣돈 1.2억+ 디딤돌 3억= 4.2억

가격범위는 3.8억~4.6억

직장위치는 상관없어 수도권 전역을 살펴보았습니다. 물론 강남과 가깝거나, 강남까지 도달하는 교통이 편리할수록 좋겠죠!

네이버부동산에서 서울 성북구, 동대문구, 중랑구, 양천구, 강서구, 구로구 일부/ 도봉구 노원구에 다수/ 동남권으로는 성남 원도심, 용인시 기흥구, 수원시 영통구/ 서남권으로는 경기도 부천시, 김포시, 인천시 부평구/ 서북권으로는 고양시 일산동구, 덕양구에서 정말 많은 단지를 발견할 수 있었습니다.

사실 서울 아파트! 하면 중위가격 10억! 이 떠오르기 때문에 이 예산으로 살 수 있는 곳이 몇 개나 있을까? 하면서 시작하게 되었는데요, 물론 서울 중심에서는 찾기 어렵지만 외곽으로 갈수록 단지가 많아지는 걸 보며 해삐~~해지기도 했습니다. 😆

<서울 후보단지>

경기 인천 에서는 단지가 너무 많아 엑셀에 옮기기도 어렵고.. 너무 구축은 그러니까 연식 범위를 좁혀볼까? 아니면 좀 더 대단지였으면 좋겠어~ 하면서 500세대 이상, 1000세대 이상으로 조회해도 여러 단지가 나와 '아 같은 예산으로 외곽이면 선택권이 넓어지는구나'를 느낄 수 있었습니다. (그렇다고 그런 이유로 외곽으로 빠지면 안되겠죠..?🙄)

<경기 · 인천 후보단지>

1인가구라 엑셀에 기재하지는 않았지만 59를 넘어 84까지도 접근 가능하다니.. 인천이 수도권이긴 하지만 지방의 성격을 가지고 있다고 배웠는데, 이 가격대가 신기하기도 했습니다. 공급이 많아 관심을 두지 않고 있었는데, 인천 시장의 모습도 차분히 지켜보면 좋을 것 같습니다.

연식, 방 개수, 계단식 등 후보단지들 중에서도 장점이 보이는 곳에 체크를 했는데요, 서울 단지들 중에는 쓰리룸만 보이지만 굳이... 방 세 개가 필요하진 않을 것 같아 화곡동이 끌리진 않았습니다. 연식은 87년식은 아무래도 피하고 싶고.. 좋은 곳도 01년식이네요.

경기 · 인천 단지들을 뽑으면서는 최신축이 나와 당황스러웠습니다...!?ㅋㅋㅋㅋ 이 예산으로 소형평수긴 해도 최신축 브랜드 대단지를 살 수 있다고!!! 광명 안양.. 달려갈 뻔... 신축 자체도 좋지만, 주차대수 차이도 하나하나 기재하다 보니 와닿더라구요. 서울 두 번째 단지부터 0.27이 나와서 어 이럴 수가 있구나... 했습니다.

많은 후보단지 중에서도 TOP3를 꼽자면, 21년식 광명아크포레자이위브, 22년식 평촌자이아이파크, 동대문구 01년식 주공2단지입니다. 광명은 현재도 활발한 정비사업으로 좋아지는 곳, 평촌은 학군 말해뭐해, 인프라 다 갖춰진 1기 신도시 외곽의 신축이고.. 동대문은 사실 구해줘월부를 보고 지켜보고 있는 곳인데요🤭

강남역까지의 교통편은 세 단지 모두 1시간 이내 도달할 수 있고, 인근 지하철 역까지 버스를 타야 한다는 점도 같습니다. 평촌의 신축은 아니지만, 좀 더 역과 가까운 구축 단지와 동대문 주공의 가격을 비교해보았는데요,

16년경에도 같은 가격 유지, 전고점도 6억 부근으로 비슷하지만 동대문이 더 일찍 상승하기 시작하고 현재도 좀 더 높은 가격대를 유지하고 있는 걸 확인할 수 있습니다. 전고점만으로 단지의 선호가 이렇다!고 말할 순 없지만, 상승장에서 비슷한 파워를 가진다, 평촌이 좀 더 늦게까지 기회를 주는 단지가 될 수 있겠다, 다음 상승장에서도 비슷한 파워를 보인다면 현재 더 저렴한 평촌 단지가 가치 대비 싼 게 아닐까? 같은 생각을 했습니다. 평촌은 완성된 모습의 1기 신도시, 동대문구은 좋아질 곳이라는 차이가 있기에 다음 상승장에서는 다른 모습을 보이겠죠.

실거주로 생각한다면 당연히 신축을 선택할 것 같습니다. 그런데 3억을 대출받으면 월 150씩 상환해야 하는데 투자는 언제 하지?🥲 이렇게 저는 내집마련 기초반을 수강하고는 있지만 영락없이 투자자의 길을 걸어야 할 것 같다로 결론내리게 되었습니다ㅎㅎㅎ

당장 실거주집을 매수하지 않더라도, 살면서 언젠가는 내집마련을 하게 될 테니까. 부동산 공부를 제대로 해두자! 가 월부에 오게 된 이유인데요, 1주차 강의를 통해 명확한 기준과 순서를 알게 되었습니다. 과제를 하면서는 부족하다고 생각한 예산이지만 이렇게 다양한 선택지가 있구나, 그리고 그 선택의 결과로 삶의 모습이 많이 달라질 수 있겠구나 생각이 들었습니다. 아직 부족한 초보투자자기에, 앞으로도 아는 지역을 늘리기 위해 노력해야겠습니다. 감사합니다~~!