내집마련 예산 계산 및 후보 단지 정리 [내집마련 기초반 46기 22조 이실]

적정 예산 계산

1) 종잣돈과 소득수준 파악하기

종잣돈: 예금 + 펀드 + 월세 보증금 + 결혼 시 증여

세전소득: 예랑 = 기본급 + 인센티브 // 예신 = 연봉

세후소득: 예랑 = 월 실수령액 + 인센티브 최소 수령액/12 // 예신 = 월 실수령액

2) 활용할 수 있는 대출 확인

소득/순자산 문제로 일반대출 이외에는 활용 불가

신용점수: 986점

현재 대출금리: 4%~4.5%

3) 소득으로 감당할 수 있는 대출한도

월 상환한도: 월 세후소득의 50%

감당가능 대출한도: (월 세후소득) * 0.5 * 120

4) 지역별 대출한도

생애최초 적용 가능 = LTV 80%

5) 종잣돈 기준으로 지역 알아보기

LTV 80%: 종잣돈의 4배까지 가능 (DSR 에서 걸려서 실제로는 종잣돈 1배만큼만 대출 가능)

6) 매매가 기준 확인

9억 초과

7) 최종예산

매매대금 기준 9~10 억

후보 지역(단지) 선정

1) 매수가능지역

10억 // 25평 기준 (평당가 4000, +10% 까지 고민)

성동, 양천, 광진, 마포, 영등포, 종로, 강동, 중구, 동작

2) 직장접근성

수서역 (3호선, 수인분당선) 출퇴근 시간 1시간 이내 / 환승 2회 이하

성동, 광진, 영등포, 강동, 동작

3) 매수가능 단지 리스트업

필터 기준: 아파트, 매매, 가격 9~10억, 면적 20~30평, 사용승인일 2~15년, 세대수 300세대 이상, (방갯수 3개)

리스트업 기준: 고점 대비 호가 (혹은 실거래가) 20% 이상 하락한 단지

해결해야 할 과제

실보유를 기준으로 매수 후보 지역(단지)를 선정한다면 기준을 어떻게 설정할지 고민 (2강까지 들은 이후에 정리)

실거주를 기준으로 매수 할 단지를 리스트업 // 실보유를 기준으로 매수 할 단지를 리스트업 (2강까지 들은 이후에 구체적으로 정리)

기존에 관심있던 지역 이외의 후보지에 대해서 자세하게 알아보기 (교통, 주변환경, 학군, 시세형성 상황)