구름의 내집마련 예산 계산 및 후보 단지 정리하기 [내집마련 기초반 45기 63빌딩뷰 보이는 집사조 구름]

1주차 과제를 통해 내집마련 예산과 후보단지를 작성해보았습니다.

대출한도계산기 엑셀을 이용하여 종잣돈과 소득을 확인해보았습니다.

[1단계]

2024년도 원천징수 총급여를 파악하였고, 결정세액을 제외한 세후소득이 얼마인지 기입하였습니다.

[2단계]

위의 자료를 토대로 정책대출에 해당되는지 확인해보았습니다.

사실 이 강의를 듣게 된 계기는 신생아특례대출을 이용하여 내집마련을 하기 위해 수강하게 되었으니, 신생아특례대출 요건에는 부합하였습니다.

[3단계]

세후 월소득과 한달 평균 생활비를 기입하여 내 소득으로 감당가능한 대출액을 확인해보았습니다.

[4단계]

대출 종류별 한도를 적용한 대출가능액을 확인하였습니다.

[6단계]

매매가 한도를 알아보았습니다.

위의 과정을 통해 내가 가진 종잣돈과 소득을 기반으로 일으킬 수 있는 대출 한도 및 금액을 파악하였습니다.

2023년도 기 공표한 신생아특례대출 정책이 발표될 것을 알고 난 후 2024년 공식 발표가 될 때까지 수시로 해당 원문을 찾았습니다.

24년 태어난 깡총이 덕분에 내 집 마련 할 수 있을 것 같다고 들뜨며 부동산 공부를 더욱 더 열심히 하게 되었습니다.

그동안 국가에서 지원하는 정책모기지 등 지원사업에 해당되지 않았기에 이번 기회가 마치 나를 위한 것인가 라는 생각이 들었습니다.

사실 여러 투자 책과 강의를 들으며 실거주와 투자를 분리하는게 맞다는 생각을 가지고 있었고, 열심히 모은 종잣돈으로 서울에 투자, 경기도에 실거주를 고려하였습니다.

하지만 신생아특례대출은 정책모기지 특성 상 실거주 의무가 있었고, 놓치기엔 아까운 매력적인 대출 상품이라고 느껴저 기회만 된다면 활용하는게 더 유리하다는 판단을 하였습니다.

1. 서울 전세가율이 5~60% 상황에서 종잣돈을 전부 투자 시 전/월세 실거주 리스크가 높아지는 점
2. 시중 은행 대비 저렴한 금리 (1~3%)
3. 10년이 넘은 청약저축을 통한 우대금리 (0.4%) / 전자계약 체결 시 우대금리 (0.1%) 추가 적용 가능
4. 1년 거치 및 30년 체증식상환방식 가능
5. 스트레스 DSR 도입이 된 일반 대출에 비해 넉넉한 DTI 한도 적용
6. 디딤돌 대출에 비해 늘어난 소득기준(부부합산 1.3억) / 매매가 한도 (9억 이하)

다만, 여기서 추가로 고려해야 했던 점은 바로 최우선변제소액임차보증금을 제외한 대출 한도로 예산을 잡아야 한다는 것이었습니다.

신생아특례대출은 디딤돌대출의 일부로 흔히 방공제라 불리는 금액을 제외하고 대출이 실행이 되고 있습니다.

======서울(5500만원) 과밀억제권역 및 세종/용인/화성/김포 (4800만원)======

위의 조건에 부합하는 실거주 내집마련 후보단지를 선정하였습니다.

우리 부부의 출퇴근 가능한 거리를 카카오맵 반경재기를 통해 추려보았습니다.

위의 지도로 표기된 지역과 1주차 강의를 통해 입지별 시세를 통하여 성남/용인/수원/화성 지역을 선정하습니다.

서울과 달리 경기도의 대부분은 베드타운의 성격을 지니고 있습니다.

1기 신도시 분당 vs 일산

2기 신도시 판교/광교/동탄 vs 운정/옥정

위의 지역의 시세차이는 강남과의 접근성과 양질의 일자리 유무가 갈랐다고 생각을 합니다.

추후 용인 처인구 남사읍, 원삼면에 생길 반도체 산단은 경기 남부, 특히 경부 라인이 더욱 발전 할 여지가 있다고 판단을 하였습니다.

네이버 부동산 필터를 통해 해당 지역에서 부합하는 물건들을 우선적으로 찾아보았습니다.

경기도의 경우, 역세권의 중요성이 매우 크다고 생각을 했습니다.

따라서, 도보로 이용할 수 있는 역세권을 위주로 물건들을 정리하여 매수 가능 단지 리스트를 만들었습니다.

이미 알고 있는 곳도 있지만 아직 현장임장을 가보지 못한 물건들도 많았습니다.

이제 2주차/3주차 강의를 들으며 저 리스트에서 더 좋은 가치를 가진 물건을 추려볼 수 있도록 열심히 공부해야겠습니다.