대구광역시 중구 남산동 남산롯데캐슬센트럴스카이 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 65기 11조 별빛하늘]

 아파트명

남산롯데캐슬센트럴스카이아파트

롯데건설/987세대/2021년 9월 입주/10개동 최고 34층/남산초 배정

 위치(지도)

 중구 남산롯데캐슬센트럴스카이아파트 입지 평가

1.직장 : C등급

중구/사업체수 21,411/종사자 수 90,671

2.교통 : S등급

*지하철 2호선 3호선 환승역으로 교통 편리함

인근 지역 서구 달서구 남구 중구 접근용이

청라언덕역 지하철 3호선/도보 8분거리(548m)

*범어역 자차 8분거리(4.1km)/

지하철 2호선 15분거리(4개역 이동) 

자녀들 수성구 학군 2호선으로 이동 용이함

청라언덕역 범어역

3. 학군 : B등급

* 남산초 도보 1분도 걸리지 않는 거리로 시세를 리딩하는 초품아 단지임

 -경구중학교(국영수평균,보통학력이상 92.2%)/ 대구평균 83.7%/ 중구 83.2%

-성명여자중학교(국영수평균 보통학력이상 85.3%)

경구중학교 성명여자중학교

4. 환경 : S등급

백화점 2개(현대백화점, 롯데백화점), 대형마트(홈플러스) 1개

종합병원 대구 동산병원, 곽병원, 굿모닝병원 있음

서문시장

모두 2km이내 거리에 있어 접근성 좋음

5. 공급 : C등급

-2023년 4,214세대 공급/ 2024년 3,911세대 공급

-2025년 1,723세대 공급(적정수요 431)

2023년 9월 현재 대구광역시 인구2,378,464명으로 50%기준 1,189세대이상임

3년 총 9,848세대로 대구시 인구대비 공급초과 지역임

6. 과거 시세

=>수익률분석

현시세 : 2023년 9월 33평 71,583만원 매매, 36,500만원 전세

*고점 매입시 : 2022년 7월 95,000만원 매매, 46,000만원 전세

저점 매입시 : 2013년 12월 60,000만원 매매, 36,500만원 전세

*고점 매입시 수익률 =(71,583만원 -95,000만원) / (95,000만원 -46,000만원)*100= 48%

*저점 매입시 수익률 =(71,583만원- 60,000만원) / (60,000만원-36,500만원)*100=325.5%

*수익률 단순 계산식 : (매매차익 /투자금)*100= %

*수익률 상세 계산식 : [매매차익(현재매매가-매수가)/투자금(당시 매수가-당시 전세가)]*100= %

7. 입지평가 – 종합

1) 직장 : C등급

- 사업체수 21,411/종사자 수 90,671/등급 C

2) 교통 : S등급

- 지하철 2호선 3호선 환승지역으로 편리함

- 인근 지역 서구 달서구 남구 중구 접근 용이함

3) 학군 : B등급

- 남산초 도보 1분도 걸리지 않는 거리로 시세를 리딩하는 초품아 단지임

인근 경구중학교, 성명여자중학교 학업성취도가 괜찮은 편임

4) 환경 : S등급

- 백화점 2개, 대형마트 1개, 종합병원이 있음

- 2km이내 거리에 있어 접근성이 용이함

5) 공급 : C등급

23년, 24년,25년 인구수대비 공급 과다

8. 느낀점

인근 청라언덕역은 지하철 2,3호선 환승역이며, 남산초 초품아 아파트로 교통측편에서 장점이 있음

21년도에 입주한 아파트라 깨끗함하고 잘 정돈된 조경과 풋살경기장, 키즈스테이션등 시설들이 좋아 보였음

매매가 대비 전세가가 낮은 상황으로 25년까지 중구에 아파트 공급까지 늘어나 투자를 하기에는 리스크가 있음

22년 7월 고점 대비 실거주는 괜찮다고 생각 됨.

과제를 하면서 아파트 단지에 대한 조금 더 객관적으로 다양한 정보를 파악을 할수 있는 시간 이었으며, 다음에는 비슷한 아파트 단지 비교도 해보면서 더 공부해보고 싶습니다.