북두칠의 후보단지 입지 분석 과제 [내집마련 기초반 46기 68조 북두칠성]

1.내집마련 후보단지 기본정보

선정기준: 현재 살고있는 위치(4급지)보다 상급지 위주로 종잣돈 3억(갭)을 달성했을 때 매수 가능한 단지선정

검색조건 : 매매, 아파트, 20평대, 400세대 이상, 갭3억이하

(제외사항: 오피스텔 비슷한 구조의 주상복합단지, 직거래 등기(증여) 매매가격 제외)

[1급지] - 1개

강남구

1) 일원동 수서1단지

아파트 명: 일원동 수서1단지

세대수: 2,934세대

입주연도: 1992년 11월 (33년차)

위치: 서울특별시 강남구 일원동 711

[2급지] - 2개

성동구

1) 송정동 송정건영

아파트명: 송정동 송정건영

세대수: 447세대

입주연도: 2000년 5월 (25년차)

위치: 서울특별시 성동구 송정동 90

양평구 - 목동

2)목동 목동2차성원

아파트명: 목동2차성원

세대수: 423세대

입주연도: 2000년 12월(25년차)

위치: 서울특별시 양천구 목동 709-2

[3급지] - 15개

강동구

1) 천호동 동아하이빌

아파트명: 동아 하이빌

세대수: 526세대

입주연도: 2000년 6월 (25년차)

위치: 서울특별시 강동구 천호동 217-132

2) 명일동 명일지에스

아파트명: 명일동 명일지에스

세대수: 772세대

입주연도: 1999년 12월 (26년차)

위치: 서울특별시 강동구 명일동 332

영등포구

3) 영등포동8가 당산푸르지오

아파트명: 당산푸르지오

세대수: 538세대

입주연도: 2004년 8월 (21년차)

위치: 서울특별시 영등포구 영등포동8가 91

4) 신길동 신길삼성래미안

아파트명: 신길동 신길삼성래미안

세대수: 1,213세대

입주연도: 2001년 6월 (24년차)

위치: 서울특별시 영등포구 신길동 4934

5) 당산동2가 대우

아파트명: 당산동2가 대우

세대수: 536세대

입주연도: 1999년 1월 (26년차)

위치: 서울특별시 영등포구 당산동2가

6) 양평동2가 양평벽산블루밍

아파트명: 양평벽산블루밍

세대수: 417세대

입주연도: 1990년 11월(35년차)

위치: 서울특별시 영등포구 양평동2가 23

양천구(신월동)

*목동학원가나 지하철역과 너무 먼 단지는 제외

7) 신월동 목동센트럴아이파크위브

아파트명: 목동센트럴아이파크위브

세대수: 3,045세대

입주연도: 2020년 5월(5년차)

위치: 서울특별시 양천구 신월동 1075

8) 신월동 신안약수

아파트명: 신안약수

세대수: 440세대

입주연도: 1985년 12월 (40년차)

위치: 서울특별시 양천구 신월동 591-1

9) 신정동 신트리1단지

아파트명: 신정동 신트리1단지

세대수: 997세대

입주연도: 1999년 5월(26년차)

위치: 서울특별시 양천구 신정동 1259

10) 신정동 신트리4단지

아파트명: 신정동 신트리4단지

세대수: 845세대

입주연도: 2000년 5월(25년차)

위치: 서울특별시 양천구 신정동 1277

동작구

11) 흑석동 흑석동양

아파트명: 흑석동양

세대수: 423세대

입주연도: 2003년 11월 (22년차)

위치: 서울특별시 동작구 흑석동 328

12) 상도동 상도중앙하이츠빌

아파트명: 상도중앙하이츠빌

세대수: 544세대

입주연도: 2003년 10월(22년차)

위치: 서울특별시 동작구 상도동 415

종로구

13) 창신동 두산

아파트명: 창신동 두산

세대수: 529세대

입주연도: 1999년 4월(26년차)

위치: 서울특별시 종로구 창신동 232

14) 창신동 창신쌍용1단지

아파트명: 창신동 창신쌍용1단지

세대수: 585세대

입주연도: 1992년 11월(33년차)

위치: 서울특별시 종로구 창신동 702

중구

15) 신당동 신당동삼성

아파트명: 신당동 신당동삼성

세대수: 1,434세대

입주연도: 1999년 12월(26년차)

위치: 서울특별시 중구 신당동 843

2.각입지요소별 등급 구분하기

수도권 기준

1) 직장분석

2) 교통분석

3) 학군분석

4) 환경분석

3.각 후보 단지의 입지 비교

[최종순위]

후보군중에 최종 3위로 뽑은 단지는 수서1단지, 창신동 두산, 당산푸르지오이다. 하지만 이들은 매매가가 상대적으로 너무 떨어져 있는 느낌을 받아 가격확인이 한번 더 필요할 것으로 생각된다.

이 세단지를 제외하고 뽑은 3개 단지는 당산동2가 대우(-11%), 상도중앙하이츠빌(-10%), 신당동 삼성(-22%)이다.

4.최종선택 및 느낀점

최종선택한단지: 당산푸르지오

이유: 지하철역이랑도 가깝고 더불어 2호선으로 강남역으로도 한번에 갈 수 있으며, 여의도와 중심구와도 접근성이 뛰어나다. 또한 배정되는 중학교의 분위기도 나쁘지 않을것으로 예상된다. 더불어 환경적인면에서도 가까운곳에 대형병원이 있고 코스트코, 롯데마트, 신세계백화점과도 가까워 생활이 편리할것으로 예상된다.

하지만 해당매매가는 19년 12월 기준 매매가로 20년도부터 30평 단지의 매매는 없었다. 전체 세대수가 500세대이고 내가 본 30평 단지는 특히 세대수가 23세대이기 때문에 매물이 적은것을 감안해야 할 것이며, 전세가가 올라가는 만큼 매매가도 이에 맞춰 더 높게 측정되어 올라갈것이기 때문에 해당가격은 현실성이 떨어질것으로 예상된다. (32평: 12억)

가격이슈로 제외된 세단지를 제외하고 뽑은 세단지 중에는 신당동 삼성을 최종선택하고 싶다. 그 이유는 매매가가 전고점대비 많이 하락하기도 했고 평지이며 주변이 아파트로 균질성이 좋은편이다. 무엇보다 동묘앞역과 도보로 6분 거리로 역세권이며 지하철 이용시 강남으로 40분이내로 이동할 수 있으며 신당동 자체가 중구에 위치해 중심구와의 접근성이 굉장히 뛰어나다.

현재 20평대 매물이 최소5개 이상 나와있는것으로 보아 가격흥정의 여지가 충분히 있어보이며, 24년 3월 기준으로 80A타입이 8억7500만원에 거래됐고 부동산 시장이 좋지 않은 것을 감안하여 로얄층에 채광 좋은 물건을 8억초반대까지 흥정해볼만 한것 같다. 가격을 8억 초반대로 맞추고 전세도 5억초반대로 맞추면 예산안에 물건을 매수할 수 있다.

<고려해야할점>

-주변공급

24년에 입주예정 아파트는 '황학동 힐스테이트청계센트럴', '한남동 브라이튼한남'인데 세대수각 각각 522, 121세대로 전세가에 영향을 줄만큼 세대수가 많지 않다.

-주위 비교해볼만한 아파트