후보단지 입지 분석 과제 [내집마련 기초반 46기 2조 사임당리]

2주차 강의를 후딱 듣고 가이드 참고하여 작성해 봅니다.

[가이드 링크] https://weolbu.com/community/133606

괭이부리말님 과제 많이 많이 참고했습니다.

감사합니다.

https://weolbu.com/community/165382

우선 1주차에 정리했던 단지를 다시 살펴봤습니다. 가고 싶었던 단지는 예산에 안 맞고 예산에 맞추려고 하다 보니 현타 와서 다 귀찮다. 그냥 0호기에 눌러 살까 잠시 고민하다 현실을 직시하기로 하고 월부님들 게시글 보면서 마음을 다잡았습니다.

강의 내용을 바탕으로

1. 내집 마련으로 자산을 불릴 곳을 찾아본다
2. 어떤 아파트를 골라야 현명한 선택을 할 수 있는지 안다.
3. 예산에 맞는 단지 중 제일 좋은 지역, 단지를 선택할 수 있다.

-> 따라서 현재 매매가가 최고점 기준 20-30% 이상 하락된 지역, 강남 접근성, 직장 출퇴근 시간 용이, 향후 지역 호재 및 발전 가능성을 통합하여 매수 단지를 다시 정리하였습니다.

직장과 거주지가 강남이고 다른 지역은 전혀 아는것이 없어서 (강북, 강서, 강동, 마포 등) 아직 감이 오지 않아 시간 날 때마다 임장 다녀보려고 합니다.

step 1. 지역 선정하기

두 곳으로 정리한 결과 내 예산으로 신축은 무리였고 구축 중 지하철 접근성, 교통, 학군을 기반으로 선정하였습니다.

(1) 이파트명: 신동아아파트

세대수: 1162

입주년도: 1992

위치: 서울시 강남구 수서동

(2) 아파트명: 가락금호아파트

세대수: 915

입주년도: 1997

위치: 서울시 송파구 가락동

step 2. 각 입지 요소별 등급 구분하기

직장분석

교통분석

(1) 신동아 아파트 (S등급/ SS 등급)

사람들의 수요: 강남 28분 (S등급)

나의 필요: 일원역 (직장) 11분 (SS등급)

(2) 가락금호아파트 (S등급 / S 등급)

사람들의 수요: 강남 30분 (S등급)

나의 필요: 일원역 (직장) 20분 (S등급)

학군분석

(1) 신동아 아파트

수서중학교 (수서동)

학업성취도 평균: 80.0%

특목고 진학률: 0.6%

(2) 가락금호아파트

가락중학교 (가락동)

학업성취도 평균: 86.7%

특목고 진학률: 1.1%

학원가

(1) 신동아 아파트 - 수서동엔 학원가 없음

(2) 가락금호아파트 - 가락동 27개

환경분석 - 상권, 교통, 그 외

(1) 신동아 아파트

주변 1 km 내 이마트, 2027년 수서역 백화점 입점 예정

3호선, 분당수인선, GTX-A, SRT 수서역 도보 이용

(2) 가락금호아파트

단지 및 주변 시설 다수

가락시장역 도보5분, 잠실-성남(위례) 방향 버스노선 다수

편의시설 다수 ㅡ 도보권 가락시장, 가락몰, 롯데마트 등

잠실역 롯데마트, 롯데백화점, 롯데타워 이용 용이

입지정리 및 느낀점

(1) 신동아 아파트

3호선 수서역, 수인분당선, GTX-A노선, SRT 등 초역세권 교통 호재

2027년 백화점 입점 예정

강남순환 고속화도로 공사 막바지 (현재 수서구간 공사중)

구축으로 리모델링 아닌 재건축 예비안전 통과

대모산 도보 이용

학원가 시설 부족

==> 초초 교통 편리 입지로 보인다. 단지 내 어린이집도 있고 단지 건너 구립어린이집도 있지만 1992년 구축이다 보니 전세가율이 30-40% 밖에 되지 않고 실거주 하기엔 아파트가 많이 낡았다. 다만 용적률 200%가 되지 않다 보니 재건축 메리트가 있을 것 같다. 또한 단지 내 공간이 넓고 단지 안에 작은 공원을 품고 있으며 독서실 건물도 따로 있었다.

(2) 가락금호 아파트

8호선 가락시장역 도보 5분, 가락시장, 가락몰 상권, 잠실 상권 및 입지 이용 효과

도로변 위치로 차량 소음문제

학원가 부족으로 송파 학원가 이용

==> 잠실역복합환승센터로 가는 버스 노선이 많은 장점도 있지만 대로변에 있어 먼지도 많고 소음도 만만치 않은 것으로 보인다.

놀이터에 아이들이 소수 놀고 있었으나 규모가 너무 작게 느껴졌다. 용적률이 300%가 넘어 재건축은 안되고 리모델링을 위한 1차 안전진단이 통과된 상태로 현재 최고가 대비 20% 하락한 단지지만 아직은 입지 대비 좋은 지 잘 모르겠다.

단지 상가에 이비인후과 병원과 바로 옆 상가에 한의원, 통증센터 입점해 있으나 학원은 보이지 않았다.

최종 선택

이번 임장을 통해서 예산 내 두 곳을 선정했지만

실제로 가서 보니 내집으로 진심 살고 싶은 아파트는 두 곳 모두 아니었다.

과제 시간으로 인해 우선 마감하는데

단지 정리를 다시 해서 찾아야 할 것 같다.

현장사진

(1) 신동아 아파트

(2) 가락금호 아파트

P.S.

금호아파트 단지 내 등나무 꽃이 탐스럽게 피었는데 꽃향기가 너무 좋아 한 컷!!!!

평소 하루 만보는 월부 전에도 운동 삼아 꼭 걸었었는데 월부 시작하고 조모임으로 미니 임장, 퇴근 후 임장, 주말 임장을 하다 보니 족저근막염이 왔다. 물리치료를 받고 소염진통제도 먹었지만 쉬 낫지 않을 것 같아 조원들께 위로 받고 싶어 카톡 사진을 보냈는데 특별하게님이 월부인들이 임장으로 무릎, 발 할 것 없이 고통?을 호소하시는 분들이 많다고 주유밈님 게시글을 공유해 주셨다.

특별하게님, 주유밈님 모두 감사합니다.

주유밈님 게시글

https://naver.me/FJieXRWn