겸빠의 후보단지 입지 분석 과제 [내집마련 기초반 45기 123조 겸빠]

1주차 과제를 서울시로 종잣돈+대출금액 +5000만원

00억으로 내집마련 예산 계산 및 후보 단지를 선정을 했다.

2주차 모임을 천안 서북구에서 진행을 하였고 동료들과 분임을 진행하고 각자 단임도 진행을 했다.

동료들의 생활권의 생각과 단지들을 공유하기 위하여 2주차 과제 후보 단지 입지 분석을 천안 서북구로 진행을 하였다.

1.천안 서북구 내집마련 후보 단지 (종잣돈 + 대출금액 +5000만원)

2.분위기 임장

천안에 사는 조원들이 있어서 이해가 쉽게 되는 부분들이 있어서 좋았다.

불당은 확실한 생활권을 볼 수 있었지만 백석 생활권과 두정 생활권은 생활권이 분산 되어 있는 느낌 이였다.

나의 의견과 조원들의 의견을 공유할 수 있어서 좋은 시간 이였다.

생활권의 순위를 정하면서 불당의 좋은 입지라는 것을 확실히 알 수가 있었음.

불당은 사람들이 살고 싶어하는 조건들을 다 갖고 있으며 중소도시에서 보기 힘든 좋은 생활권을 갖고 있지만 학군이 약한 느낌이 있다.

지방에서 교통은 중요하지 않다고 생각하며 60% 이상이 승용차를 이용하며 대중교통의 이용은 그렇게 크지 않다고 판단 된다.

천안 어디에서든 주요 직장까지 20분 이내 이동 가능.

3.학군

중학교 학업성취도 평균 92.0% 천안 불당중을 선호 할 것으로 보인다.

학원도 불당동 주변으로 180개 이상 충남1위 집중되고 있어 선호지역으로 보이며 다른 지역에서도 불당동 학원가로 유입이 있을거라고 생각된다. 학원의 종류도 다양하고 학부모들이 좋아할 것 같다.

3-1 초등학교

천안 불무초등학교 배정 (학급당 인원수 27명 과밀)

천안불당호반베르디움센트로포레 166m 도보 2분

천안 아름초등학교 배정 (학급당 인원수 30명 초과밀)

천안불당린스트라우스1단지 343m 도보 5분

천안불당린스트라우스2단지 204m 도보 3분

천안불당써밋플레이스 193m 도보 도보 3분

불당호반써밋플레이스센터시티 1122m 도보 17분 도보 불가능

불당호반베르디움더퍼스트 686m 도보10분

천안 가람 초등학교 배정 (학급당 인원수 20.5명)

성성 천안푸르지오레이크사이드 266m 도보4분

3-2 중학교

천안 불당중학교 (학급당 인원수 30.6명)

불당호반베르디움더퍼스트 686m 도보 10분

천안 불무중학교 (학급당 인원수 28.6명)

천안불당린스트라우스1단지

천안불당린스트라우스2단지

천안불당써밋플레이스

불당호반써밋플레이스센터시티

천안불당호반베르디움센트로포레

위 5개단지는 불무중학교가 가깝지만 불당중학교 학업성취도가 높아 조금 멀어도 불당중학교로 진학하는 수요가 있을 듯 하다.

1차소거

천안푸르지오레이크 사이드 소거 이유 : 가장 신축이고 쾌적한 환경을 갖고 있지만 환경적인 측면에서 불당동에 밀리는 상황이며 초등학교는 가깝지만 중학교가 멀다.

분임을 통하여 상황을 확인했으며 25년 3월에 중학교 개교가 예정되어 있고 학원가는 많지 않다.

4.입지분석

5.환경

서북구

불당동 갤러리아 백화점 센터시티점1개

1km이내 들어오는 단지 불당호반써밋플레이스센터시티

서북구 대형마트 5개 이지만 후보 단지 주변에 대형마트 없음

하지만 단지 상권과 생활권에도 대형마트를 충족시킬 마트나 상점이 많음

서북구 불당동의 같은 조건이라 직장,교통,공급,환경 비교가 의미 없음

2차소거 단지 임장 후

불당호반써밋플레이스센터시티 소거 이유 : 갤러리아 백화점과 마트 불당중학교와 가깝지만 지하철 소음이 이외로 크며 주변에 빈땅이 많고 단지 상권이 별로 없음

초등학교가 멀어서 초등학교 학부모들이 선호하지 않을 듯 하다.

불당호반베르디움 더퍼스트 소거 이유 : 단지 앞 빌라촌이 있으며 외관과 건물이 낡아 보였다.

단지 임장 후 단지 이미지 순위

1 호반써밋 플레이스

2 불당린스트라우스1단지

3 불당린스트라우스2단지

4 호반베르디움센트로포레

4개의 단지는 더 이상 소거할 수 없는 상황

불당린스트라우스 1단지 104동 105동 2단지는 203동 아름드리 공원 뷰가 나오는 곳이 로얄동으로 보여짐

호반베르디움센트로포 509동 508동

결론

* 매임을 통하여 로얄동 로얄층을 찾아서 네고가 많이 되는 매물에 내집마련을 하겠다는 결론을 내림

현재 가격이 싸다고는 생각하지 않고 시세 트래킹을 지속적으로 하여 고점 대비 -30%면 충분히 구입할 수 있는 가격으로 보인다.