안녕하세요! 가이드 및 선배님들 과제안을 참고해서 작성했습니다.

수도권에서 학군으로 유명한

안양 평촌과 용인 수지 일대에 2억원으로 투자 가능한 매물을 찾는다는 마음으로 과제를 했습니다.

1.지역 선정하기

가. 평촌 초원7단지 부영

나. 평촌 무궁화효성, 한양

다. 수지 광교상현마을 현대

라. 수지 성복역 벽산블루밍

※ 정 리

2.각 입지요소별 등급 구분하기

직장 분석

가. 평촌(안양시 동안구) 직장 : B

*비슷한 생활권인 안양시 일대 및 군포를 전반적으로 살펴봐도 B등급 수준

나. 수지(용인시 수지구) 직장 : C

*비슷한 생활권인 용인시 일대 및 수원 광교지역 확인하여도 전반적으로 C등급

교통 분석(강남까지의 대중교통)

가. 평촌 초원 7단지 부영 : 40분

*도보9분, 지하철28분(1회 환승 : 4호선 → 2호선)

나. 평촌 무궁화효성, 한양 : 47분

*도보13분, 버스4분, 지하철30분(2회 환승 : 버스 → 4호선 → 2호선)

다. 수지 광교상현마을 현대 : 45분

*도보14분, 지하철31분(환승없음 / 신분당선)

라. 평촌 초원 7단지 부영 : 45분

*도보17분, 지하철28분(환승없음 / 신분당선)

학군 분석

가. 평촌

1) 인접 중학교

*초원 7단지 부영 : 평촌중학교(학업성취도 91.9% / 도보 5분)

*무궁화효성, 한양 : 범계중학교(학업성취도 93.1% / 도보 3분)

2) 학원가

*부영아파트는 주변에 학원가가 일부(6개) 있으며, 학원 밀집지역으로는 도보 20분 이상 소요되는 반면

효성, 한양아파트는 경기 1위를 자랑하는 학원 밀집지역에 도보 5분 이내로 충분히 이용할 수 있군요

나. 수지

1) 인접 중학교

*광교상현마을현대 : 서원중학교(학업성취도 92.8% / 도보 10분)

/ 상현중학교(학업성취도 89.0% / 도보 3분)

*벽산블루밍 : 서원중학교(학업성취도 92.8%/도보30분(차량7분))

/ 정평중학교(학업성취도 92.8% / 도보32분(차량8분))

※ 광교상현마을현대는 도보로 통학이 가능하나, 벽산블루밍은 차량 이동이 불가피하네요.

2) 학원가

*광교상현마을현대는 상현역 일대 학원가를 도보로 이용 가능하고,

필요하다면 지하철 혹은 버스로 수지구청역 일대 학원가 이용도 가능하겠네요

*벽산블루밍은 학원가 일대 이동시, 부모님 차량 혹은 대중교통 이용이 불가피해보입니다.

3) 환경분석(마트, 백화점, 병원, 영화관 등)

가) 부영 : 한림대 성심병원, CGV, 이마트 도보권, 범계역 롯데백화점 차량 5분 거리

나) 효성, 한양 : 단지 주변은 소형 마트 위치 / 범계역 일대(1km 이격) 롯데백화점, 홈플러스 등 위치

다) 광교상현마을현대 : 상현역 일대 상권(하나로마트, CGV) 이용 가능, 성복역 롯데몰 이용가능

/ 인근 대학병원 없음 / 광교 호수공원 도보 15분 이용 가능

라) 벽산 : 성복역 롯데몰 이용 가능 / 인근 대학병원 없음

3.각 후보 단지의 입지 비교해보기

가. 평촌 초원 7단지 부영

1) 직장 : B등급, 종사자수 17만명. 강남역 40분대 이동이 가능한 점 고려, 나쁘지는 않은 편

2) 교통 : 지하철역(4호선 평촌역)과의 거리 가까움(도보 7분)

3) 학군 : 학업성취도 우수한 평촌중학교 통학가능, 주변에 학원가가 많지는 않으나,

대중교통 혹은 자차 활용 10분 내 경기도 최대 밀집 학원가 이용 가능

4) 환경 : 대학병원, 영화관, 대형마트 도보권

나. 평촌 무궁화효성, 한양

1) 직장 : B등급, 종사자수 17만명. 강남역 40분대 이동 가능(단 지하철역까지 도보이동 다소 제한)

2) 교통 : 지하철역(4호선 범계역)과의 거리 멈(도보 16분) *버스이용 시 도보 5분 버스 5분

3) 학군 : 학업성취도 매우 우수한 범계중학교 통학가능, 경기도 최대 밀집 학원가 도보권

4) 환경 : 단지 주변은 소형마트 위치, 범계역 일대 백화점, 마트 이용 가능

다. 수지 광교상현마을 현대

1) 직장 : C등급, 종사자수 7.5만명. 강남역 40분대 이동 가능(환승 없음)

2) 교통 : 지하철역(신분당선 상현역)과의 거리 중간(도보 11분)

3) 학군 : 학업성취도 우수한 서원중, 상현중 도보 통학 가능, 상현역 일대 학원가 이용 가능하며,

필요시 대중교통 활용 수지구청역 일대 학원가 이용 가능

4) 환경 : 상현역 일대 상권 이용 가능, 성복역 롯데몰 이용 가능

라. 수지 성복역 벽산블루밍

1) 직장 : C등급, 종사자수 7.5만명. 강남역 40분대 이동 가능(환승 없음)

2) 교통 : 지하철역(신분당선 상현역)과의 거리 가깝지 않음(도보 14분)

3) 학군 : 중학교와 거리 다소 이격. 가장 가까운 중학교(서원중, 정평중) 학업성취도 높으나, 도보이용 제한

학원가도 대중교통 혹은 자차 이용 불가피

4) 환경 : 성복역 롯데몰 이용 가능

4.최종선택 및 느낀점

가. 내집마련 시

*최종선택 : 평촌 초원7단지 부영

*이유

1) (위에는 적혀있지 않지만) 각 단지별로 전 고점 대비 현재 매매가가 각각 76%, 83%, 75%, 82%임

즉, 평촌 초원 7단지 부영 및 광교상현마을 현대는 상대적으로 리스크가 적다고 판단

2) 교통, 학군, 환경에서 부족한 점이 거의 없음. 단, 학군은 평촌에서 가장 선호하는 지역이라고 보기는 힘듬.

하지만, 현재 아직 신혼부부에 아이가 태어나지도 않은 상황이기에, 학군이 직접적으로 미치는 영향은 적음

(물론 집 자체 가치 상승요인이 되기 때문에 중요한 부분은 맞음)

3) 4개 매물 중 매매가가 가장 저렴함.

나. 투자 시(전세안고 매매) * 예산 : 2억

*최종선택 : 광교상현마을 현대

*이유

1)위에서 말한바와 같이, 전 고점 대비 현재 매매가가 75%이므로, 상대적으로 리스크가 적다고 판단

2) 지하철역까지의 심리적 거리가 그리 멀지 않으며, 상현역 일대 상권을 충분히 누릴 수 있음

또한 학업성취도가 우수한 중학교에 통학시키기 위해 전세로 실거주하고자 하기에 가성비가 좋음

3) 갭 가격(1.9억)이 예산 안에 들어오며, 전세가율도 68.7%로 다소 양호함

다. 느낀 점

내집마련과 투자를 할 때 아파트의 가치를 분석하는 틀은 동일하나, 개인별 사정에 따라 최종선택은 달라질 수 있다는 점을 배움

다른 지역간의 비교 분석을 통해 저평가 매물을 찾는 것이 중요하다고 생각하는데, 아직 많이 미숙하지만 이번 과제를 통해 좋은 훈련을 한 것 같다는 생각이 들며, 앞으로 개인적으로도 이러한 방식으로 훈련해야겠다는 생각을 하게 됨