아기호랑이리치의 후보단지 입지 분석 과제 [내집마련 기초반 46기 내집49조 행복49조 아기호랑이리치]

STEP 1 지역 선정하기

1강 수강 후 정리된 조건은 아래와 같다.

2인 가구 (25평 방 3 화 1 목표)

아내 직장 : 마포구 상암동

남편 직장 : 강남구 청담동

서울, 7.3~9.3억 선, 25평

강서구, 서대문구, 중구, 영등포구, 동작구, 종로구, 강동구, 동대문구 (+성북구, 노원구)

★ 이 중에서도 조원들과 함께 조사를 시작한 지역은 성북구이다.

STEP 2 성북구 분위기 임장 및 생활권 순위정리

지난 주말 조원들과 다녀온 성북구 분임 후기를 간략하게 정리해보았다.

조장님께서 짜주신 루트대로 다녀왔고, 첫 임장이었는데 거의 5시간을 걸었다.

정답인지는 모르겠지만 생활권을 총 6군데로 나눠보았다.

베스트 생활권은 역시 길음뉴타운, 서울에서 보기 드문 신도시 느낌이 나고, 실제 임장 시 분위기가 반전되는 느낌을 받았다.

2순위를 돈암 생활권으로 우선 넣었는데, 여기는 실제로 임장을 다시한번 다녀온 후 결정해야 할 것 같다.

3위는 장위 생활권. 아직은 공사 때문에 어수선한 느낌이 있지만 미래 가치가 기대된다.

4위는 월곡종암 생활권. 반경 1km내 상권이 좋고, 단지도 깔끔하고 정돈된 느낌이다. 다만 고가가 있어 분절되고 다소 혼잡스러운 느낌은 아쉽다.

5위는 삼선보문 생활권. 균질성이 다소 떨어지고, 언덕이 있으며, 옛동네 같은 느낌이 강하다. 다만 삼선동 쪽은 학군, 상권 메리트는 있을 것 같다.

마지막 6위로 정릉 생활권을 뽑았다. 정릉은 실제 임장 시 언덕이 심해 힘들었고, 사람들이 비선호하는 우이신설역이라 아쉬웠으며, 학원가가 없어 중학생 이상을 키우기엔 부적합하다는 생각을 했다.

STEP 3 예산에 맞는 성북구 아파트 리스트업

성북구에서 예산에 맞는 아파트단지를 1차 리스트업하였고,

그 다음 역이랑 너무 멀거니 (도보 15분 이상), 직장과의 거리가 너무 멀거나 (60분 이상), 초등학교와의 거리가 너무 먼 경우를 제외했더니 9개 단지로 추려졌다.

STEP 4 내집마련 후보단지 기본정보

1.

아파트명 : 삼선 코오롱

세대수 : 427세대

입주연도: 1999

위치 : 성북구 삼선동

2.

아파트명 : 브라운스톤 돈암

세대수 : 1074세대

입주연도: 2004

위치 : 성북구 돈암동

3.

아파트명 : 보문 아이파크

세대수 : 431세대

입주연도: 2003

위치 : 성북구 보문동

4.

아파트명 : 래미안 안암

세대수 : 528세대

입주연도: 2005

위치 : 성북구 안암동

5.

아파트명 : 래미안 라센트

세대수 : 1025세대

입주연도: 2011

위치 : 성북구 종암동

6.

아파트명 : 월곡 래미안루나밸리

세대수 : 787세대

입주연도: 2007

위치 : 성북구 하월곡동

7.

아파트명 : 길음역 금호어울림센터힐

세대수 : 490세대

입주연도: 2016

위치 : 성북구 길음동

8.

아파트명 : 길음뉴타운 6단지 래미안

세대수 : 977세대

입주연도: 2007

위치 : 성북구 길음동

9.

아파트명 : 길음래미안 1차

세대수 : 1125세대

입주연도: 2003

위치 : 성북구 길음동

STEP 5 후보단지 입지 비교

1. 삼선 코오롱

a. 교통 : 강남역까지 환승 1회 57분. 아내직장까지 환승 1회 54분, 남편직장까지 자차 40분

b. 학군 : 성신여대 인근 학원가 좋은 편. 고명중 삼선중 학업성취도 83%

c. 환경 : 반경 1km 내 병원 마트 없음. 성신여대 상권 이용.

d. 기타 : 평지, 지하주차장 연결 안됨, 커뮤니티 시설 없음. 주변에 다른 단지가 없음.

2. 브라운스톤 돈암

a. 교통 : 강남역까지 환승 1회 58분. 아내직장까지 환승 1회 55분, 남편직장까지 자차 50분. 단 역까지 도보 14분.

b. 학군 : 성신여대 인근 학원가 좋은 편. 고명중 학업성취도 83%

c. 환경 : 반경 1km 내 병원 마트 없음. 성신여대 상권 이용.

d. 기타 : 경사가 심한 편. 차 없는 단지라 안전함.

3. 보문 아이파크

a. 교통 : 강남역까지 환승 1회 47분. 아내직장까지 환승 없이 49분, 남편직장까지 자차 35분.

b. 학군 : 고명중 삼선중 학업성취도 83%

c. 환경 : 반경 1km 내 고려대부속병원. 성신여대 상권 이용.

d. 기타 : 약간 경사, 주차장 연결 안됨. 어르신들이 많이 사는 동네.

4. 래미안 안암

a. 교통 : 강남역까지 환승 1회 53분. 아내직장까지 환승 없이 56분, 남편직장까지 자차 55분.

b. 학군 : 고명중 학업성취도 83%

c. 환경 : 반경 1km 내 고려대부속병원. 성신여대 상권 이용.

d. 기타 : 경사가 심하고 상권이 부족. 주변에 다른 단지가 없음.

5. 래미안 라센트

a. 교통 : 강남역까지 환승 1회 55분. 아내직장까지 환승 없이 60분, 남편직장까지 자차 35분.

b. 학군 : 서울대사범대부중 학업성취도 80.2%

c. 환경 : 반경 1km 내 홈플러스, 하나로마트, 이마트

d. 기타 : 평지, 고가도로 때문에 약간 혼잡한 느낌.

6. 월곡 래미안루나밸리

a. 교통 : 강남역까지 환승 1회 53분. 아내직장까지 환승 없이 55분, 남편직장까지 자차 40분.

b. 학군 : 서울대사범대부중 학업성취도 80.2%

c. 환경 : 반경 1km 내 홈플러스, 하나로마트, 경희대병원

d. 기타 : 평지, 고가도로 때문에 약간 혼잡한 느낌.

7. 길음역 금호어울림센터힐

a. 교통 : 강남역까지 환승 1회 57분. 아내직장까지 환승 1회 54분, 남편직장까지 자차 55분.

b. 학군 : 고명중 학업성취도 83%, 개운중 88%

c. 환경 : 반경 1km 내 이마트, 현대백화점

d. 기타 : 차량소음, 약간 경사, 편의시설 부족, 약간 단절된 느낌.

8. 길음뉴타운 6단지 래미안

a. 교통 : 강남역까지 환승 1회 57분. 아내직장까지 환승 1회 54분, 남편직장까지 자차 50분.

b. 학군 : 고명중 학업성취도 83%, 개운중 88%

c. 환경 : 반경 1km 내 이마트, 현대백화점

d. 기타 : 초역세권, 뉴타운 중에서는 나름 평지.

9. 길음래미안 1차

a. 교통 : 강남역까지 환승 1회 59분. 아내직장까지 환승 1회 53분, 남편직장까지 자차 50분.

b. 학군 : 고명중 학업성취도 83%, 개운중 88%

c. 환경 : 반경 1km 내 이마트, 현대백화점

d. 기타 : 단지 평탄화 안되어 언덕.

STEP 6 최종선택

1순위

길음뉴타운 6단지 래미안 (전고점 대비 10%하락)

래미안 라센트 (전고점 대비 18.9%하락)

상권, 학군 모두 나쁘지 않고, 1000세대의 대단지 아파트이며 평지이다.

생활권 측면에서는 길음뉴타운이 더 마음에 들고,

출퇴근 측면에서는 환승 없이 다닐 수 있는 래미안라센트가 더 마음에 든다.

다만 두 단지다 현재로서는 9억원이라, 생각하고 있는 예산을 초과해서 현장에서 깎아봐야 한다.

그리고 길뉴는 아직 전고점 대비 하락이 적어서 충분히 싸게 느껴지진 않는다.

2순위

월곡 래미안루나밸리 (전고점 대비 22%하락)

길음래미안 1차 (전고점 대비 17.8%하락)

보문 아이파크 (전고점 대비 21%하락)

1순위 아파트들보다는 약간 아쉬운 부분이 있지만 일단 가격이 생각한 범위 내에 들어오고,

월곡이나 길음같은 경우 1순위 아파트와 상권, 학군 등이 거의 겹친다.

다만 단지 내 경사가 심하다고 하니, 이 부분은 실제 단지 임장을 통해 추가 결정해야 할 것 같다.

성북구 정리 끝!!!

단지 임장과 매물임장을 가봐야 할 것 같고,

성북구뿐만 아니라 예산에 들어오는 다른 지역들도 동일한 프로세스로 정리해봐야 할 것 같다!