조선생의 후보단지 입지 분석 과제(내집마련 기초반)

Step1. 내집마련 후보단지 기본 정보 적어보기

1)인덕원센트럴푸르지오(약 2000세대, 24평 방3,화2 / 최고 실거래가 8.7억, 최저 호가 6.2억, 최근 실거래 6억 후반 ~ 7억))

2)평촌어바인퍼스트(3850세대, 25평 방3,화2 / 최고 실거래가 9억, 최저 호가 6.5억, 최근 실거래 7억 초반)

3)금정역호계푸르지오아파트(418세대, 24평 방3,화2 / 최고 실거래가 7.8억, 최저 호가 6.1억, 최근 실거래가 6억)

Step2. 각 입지요소별 등급 구분하기

1)직장 분석

범계-평촌-인덕원 > 직업의 질이 좋은 편이고, 기업도 많이 들어와 있음. 직장인 평균연봉 높은편

2)교통 분석

4호선 - 2호선 환승 시 강남역까지 40분대에 접근 가능, 추후 금정역과 인덕원역 GTX-C 영향,

나의 직장 접근성은 강남과 반대편 라인으로 4호선 이용시 안산시 고잔역까지 40분대 접근 가능

3)학군 분석

(1)인덕원센트럴푸르지오 -평촌지역(대안여중, 귀인중, 대안중, 평촌중 등으로 배정, 중학교와 거리는 있으나.. 2km 정도, 배정되는 중학교의 학업성취도가 높은편, 단지 내 학구열 높은 편, 벌말초등학교 품은 단지)

(2)평촌어바인퍼스트 - 호계중학교 100% 배정 : 평촌 메인 학군에 비하면 많이 떨어지는 편, 호원초등학교 인접

(3)금정역호계푸르지오아파트 - 호원초등학교 인접, 호계중학교? 학군은 평촌 어바인퍼스트와 공유 지역이라고 봐야할듯함

4)환경 분석

(1)인덕원센트럴푸르지오 - 평촌역에 e마트, 인덕원역 인근 상권 유흥가 많음

(2)평촌어바인퍼스트 - 도보 이용 가능한 백화점 없음, 홈플러스, 큰 대로 때문에 메인 상권과 단절되는 느낌..?

(3)금정역호계푸르지오아파트 - (2)번과 같음

Step3. 각 후보 단지의 입지 비교해보기

(1)인덕원센트럴푸르지오 : 초등학교 단지를 바로 품고 있고, 초등학교와 배정되는 중학교의 질이 좋은 편이다. 인덕원역까지 도보로 10분 이내 접근이 가능하며, 추후 예정된 교통 호재들이 인덕원역에 몰려있어 교통은 혁명적으로 좋아진다고 볼 수 있다. 2000년대 초반 연식으로 연식은 구축에 속하지만, 단지를 걸어봤을 때 신축처럼 완전 쾌적하지는 않더라도 연식 대비 관리가 잘 된 편이라는 생각이 들었다. 단지 앞으로 흐르는 천을 따라서 산책하는 사람들을 많이 볼 수 있었고 인덕원역을 방문했을 때는 젊은 20-30대 직장인들이 카페에서 과제 또는 업무를 하는 모습이 많이 보였다.

(2)평촌어바인퍼스트 : 신축이며 겉에서 단지를 보았을 때 고급스러운 느낌이 들었다. 그러나 주변 학군이 좋지 않은 편이고, 생활환경이 편리한 곳은 아니라는 생각이 들었다. 전고점 대비 가격 하락률이 매우 좋은 편이고, 매물 수가 엄청나게 많아서 현장에서 가격을 흥정하기가 쉬울 것 같다. 역을 이용한다면 금정역을 이용해야 하는데, 걸어서 다니기엔 많이 멀다. 교통 측면은 좋지 않다.

(3)금정역호계푸르지오아파트 : 15년식으로 준신축이고 단지 자체는 용적률이 낮으며 418세대로 세대수가 적어 쾌적한 느낌은 든다. 금정역까지 도보 10분 이상이 걸리므로 역세권으로 보기는 어렵다. 역에서 단지까지 걷다보면 신축 상업 건물, 회사 건물 등 자체 직업군은 양질인 것으로 보인다. 평촌어바인퍼스트와 학군 및 생활환경을 공유하므로 좋은 편이라고 볼 수는 없지만 실거래가가 6억인 점을 감안하면 내 상황에서 편하게 매수하기는 좋을 것 같다.

Step4. 최종 선택 및 느낀점 적어보기

전고점 대비 가장 많은 하락률을 보인 평촌어바인퍼스트는 신축임을 감안하면 가격대는 합리적인 것 같지만, 주변에 공사중인 입주 예정 물량이 많고, 입지적으로 좋다는 생각이 들지는 않았다.

인덕원센트럴푸르지오 또한 전고점대비 25%의 하락을 보여 기준선은 통과이며 학군, 생활환경, 교통 등을 고려하였을 때 추후 상승여력은 평촌어바인퍼스트보다 인덕원센트럴푸르지오가 더 많을 것으로 판단된다.

인덕원센트럴푸르지오(7억) vs 금정역호계푸르지오(6억) -> 현재 가진 물건 2개를 정리해서 정해지는 종잣돈을 고려하여 선택, 신용대출 5000만원 추가로 받았을 때 예산에 들어오면 무조건 인덕원센트럴푸르지오를 선택