안녕하세요! 태풍의 눈처럼

태풍의 강력함 속 맑게 겐 무풍지대의

평온함의 평정심으로 살고 싶은 태풍뽁어입니다 :)

4월21일 조모임을 통해 임장을 다녀왔습니다.

마포구 대장단지 마포프레시티자이, 마포래미안푸르지오 + 공덕자이, 마포센트럴아이파크

서대문구 대장단지 e-편한세상 신촌, 신촌푸르지오, 힐스테이트신촌 현장임장을 하였습니다.

내 집 마련 후보단지 중 임장지 인근의 아파트 4곳을 선정하여 입지분석을 하였습니다.

추후 다른 구의 후보단지도 리스트업 하며, 비교평가해보려고 합니다.

자! 이제 이상형 월드컵 과정과 결과를 보러 가실까요 💨

Step 1. 내집마련 후보 단지 기본정보

(1) 아파트 명: 신촌삼익

세대수: 392세대

입주 연도 : 1997년

(2) 아파트 명: 염리상록

세대수: 678세대

입주 연도 : 1997년

위치: 서울시 마포구 염리동 515-1(숭문길 106)

(3) 아파트 명: 신촌럭키

세대수:855

입주 연도 :1999

(4) 아파트 명: 북아현두산

세대수:956

입주 연도 :1999

위치: 서울시 서대문구 북아현동 1009(이화여대8길 62)

Step 2. 각 입지요소별 등급 구분

1) 직장 분석

직장 등급은 종사자 수로 구분하며 S > A > B > C등급 순으로 나뉜다.

(S : 30만명 / A: 20만명이상 / B: 10만명 / C: 그외)

마포구는 A등급으로

500인 이상 사업체는 35개, 3대업무지구 중 여의도 업무지구로의 접근성이 높으며,

동쪽 공덕역 주변이 S-Oil, 효성그룹, 동서식품그룹등 많은 회사들이 밀집되어 있는 비즈니스 중심지역이다.

서쪽 상암동 DMC지역이 2000년대부터 방송사를 주축으로하는 새로운 상업지구로 떠올랐다.

서대문구는 B등급으로

500인 이상 사업체는 11개, 3대업무지구 중 특히 도심과 가깝고 여의도로의 접근성이 높다.

2) 교통 분석

교통은 4곳 모두 A등급

(S : 강남30분이내 / A: 강남1시간, 부도심 30분이내 / B: 부도심 1시간이내 / C: 그외)

강남역과의 교통은 지하철로만 봤고, (2회 환승시 짧아지지만) 환승없는 경로로 확인

강남역과의 거리는 1시간을 거의 꽉 채우지만, 도심과 여의도 업무지구로의 거리가 가까워 A등급.

직장과의 교통은 지하철, 버스, 도보까지 찾아봄

시간만 보면 30분 안팎으로 용이해 보이지만 대부분 도보로 소요되는 시간이라 생각보다 애매한 것 같다.

날씨가 좋을 때는 운동삼아 걷거나 자전거를 이용하면 괜찮을 것 같지만, 대중교통 이용시 아쉬운 것 같다.

(1) 아파트 명: 신촌삼익

▷ 강남(지하철 1회) : 55분

▷ 직장

(버스 1회) : 19분

(지하철1회): 26분_1개역+도보23

(도보) : 32분_4곳 중 도보로 접근 용이

(2) 아파트 명: 염리상록

▷ 강남(지하철 1회) : 59분

▷ 직장

(버스 1회) :31분_9개정류장+도보14분

(지하철 1회) : 30분_2개역 이동+도보26분

3) 아파트 명: 신촌럭키

▷ 강남(지하철 1회) : 53분

▷ 직장

(버스 1회) : 27분4개정류장+도보19분

(지하철1회): 24분_2개역이동+도보20분

(4) 아파트 명: 북아현두산

▷ 강남(지하철 1회) : 55분

▷ 직장

(버스 1회) : 27분_4개정류장+도보19분

(지하철1회): 22분_2개역이동+도보18분

(도보) : 32분_4곳 중 도보로 접근 용이

3-1) 학군 분석

중학교로 학군을 분석했으며, 1km 이내의 단지에서 가까운 순으로 정리했다.

배정중학교 중 학업성취도률이 가장 높은 학교로 등급을 매겼으나 A,B,C등급의 학교가 다 있어서 애매하다.

단지내에서도 진학하는 중학교가 다를 수도 있으니 정확하게는 교육청에 알아봐야 할 것 같다.

🎖 등급 기준

학업성취률(S: 95%이상 / A: 90%이상 / B: 85%이상 / C: 80%이상)

(1) 아파트 명: 신촌삼익 C등급

마포구 7위 ▷광성중학교(사립/336m) 학업성취도 81.5% - 상위 22%(특목고8명, 자사고 14명)

마포구 9위 ▷창천중학교(공립/520m) 학업성취도 76.9% - 상위 37%(특목고4명, 자사고 7명)

마포구 5위 ▷신수중학교(공립/561m) 학업성취도 83.1% - 상위 18%(특목고2명, 자사고 27명)

마포구 4위 ▷숭문중학교(사립/849m) 학업성취도 84.6% - 상위 15%(특목고9명, 자사고 22명)

(2) 아파트 명: 염리상록 A등급

마포구 1위 ▷서울여자중학교(공립/317m) 학업성취도 90.9% - 상위 9%(특목고10명, 자사고 40명)

마포구 6위 ▷동도중학교(사립/559m) 학업성취도 82.9% - 상위 7%(특목고12명, 자사고 48명)

마포구 4위 ▷숭문중학교(사립/849m) 학업성취도 84.6% - 상위 15%(특목고9명, 자사고 22명)

3) 아파트 명: 신촌럭키 B등급

서대문구 2위 ▷이화여대사범대학부속 이화.금란중학교(사립/453m) 학업성취도 86.3% - 상위 11%(특목고4명, 자사고 29명)

서대문구 5위 ▷중앙여자중학교(사립/497m) 학업성취도 81.2% - 상위 14%(특목고2명, 자사고 17명)

서대문구 9위 ▷한성중학교(사립/651m) 학업성취도 74.1% - 상위 71%(특목고1명, 자사고3명)

(4) 아파트 명: 북아현두산 B등급

서대문구 5위 ▷중앙여자중학교(사립/389m) 학업성취도 81.2% - 상위 14%(특목고2명, 자사고 17명)

서대문구 9위 ▷한성중학교(사립/469m) 학업성취도 74.1% - 상위 71%(특목고1명, 자사고3명)서대문구 2위 ▷이화여대사범대학부속 이화.금란중학교(사립/621m) 학업성취도 86.3% - 상위 11%(특목고4명, 자사고 29명)

3-2) 학원가

단지 4곳 근처의 서대문구에는 학원가가 없다.

마포구 역시 학원가가 크게 있지 않기 때문에 학군지로 보이진 않는다.

신촌럭키와 두산아파트는 아현역과 애오개 인근의 학원가를 주로 이용할 것으로 예상되며, 대흥역 근처가 그나마 브랜드 학원가로 이 일대에서는 염리동이 학군지 이며, 학원이 끝나는 저녁시간대에 라이딩하기위한 차가 줄지어 늘어서 있는 것을 목격할 수 있다고 한다.

이를 반영하듯 마포구 1등이 염리동의 서울여자중학교의 학업성취도율이 90.9%로 1위로 확인된다.

또한, 염리동의 학구열 높은 가정은 목동 학원가로 라이딩한다고 한다.

4) 환경 분석

마포구, 서대문구로 나뉘지만 4곳 모두 비슷한 위치의 편의시설을 이용할 수 있다.

백화점이 1개이상이면 A등급이지만, B+등급으로 평가하는 것이 적합해보인다.

(S : 백화점2개이상 / A: 백화점1개이상 / B: 대형마트 1개이상 / C: 그외)

현대백화점은 명품관이 없고, 대형쇼핑몰과 비슷한 느낌으로 백화점이 없는 곳보다는 +이지만 백화점으로서의 매리트가 없어 아쉬운 부분이다. 홍대의 AK&과 비슷한 느낌

대형마트는 이마트, 하나로마트 등을 이용할 수 있어서 훌륭한 편이다.

대형병원으로 연대세브란스가 가깝고, 강북삼성병원과 서울 접십자병원을 이용할 수 있어 +요소이다.

(1) 아파트 명: 신촌삼익

(2) 아파트 명: 상록

(3) 아파트 명: 신촌럭키

(4) 아파트 명: 두산

Step 3. 각 후보 단지 입지 비교

직장 (S: 30만명 / A: 20만명이상 / B: 10만명 / C: 그외) 비교군

교통 (S: 강남30분이내 / A: 강남1시간, 부도심 30분이내 / B: 부도심 1시간이내 / C: 그외) 공통

학군 (S: 95%이상 / A: 90%이상 / B: 85%이상 / C: 80%이상) 비교군

환경 (S: 백화점2개이상 / A: 백화점1개이상 / B: 대형마트 1개이상 / C: 그외) 공통

백화점이 1개이상이면 A등급이지만, 대형쇼핑몰급이므로 B+등급으로 평가하는 것이 적합해보인다.

(1) 아파트 명: 신촌삼익①

직장 : 마포구 A등급 종사자 수247,276명

교통 : A등급(강남 55분/ 여의도역 27분 / 시청역 24분)

환경 : B+등급

매물가격 : 9.8억 / 갭차이 : 3.1억

전고점 : 10.4억 / 하락률 : 5.8% / 최대하락률 11.5%

▷장점 4곳 중 가장 평지에 위치. 방3개. 유일하게 계단식. 회사와 가장 가까움(도보가능)

▷단점 가장 비싼 가격(2억이상). 초등학교가 너무 멀리 있음. 하락률이 너무 낮아 1순위 제거.

★(2) 아파트 명: 염리상록

직장 : 마포구 A등급 종사자 수247,276명

교통 : A등급(강남 59분/ 여의도역 27분 / 시청역 25분)

환경 : B+등급

매물가격: 7.8억 / 갭차이 : 3.1억

전고점 : 9.9억 / 하락률 : 21.2% / 최대하락률 29.3%

▷장점 염리동의 학원가와 가깝고, 학업성취도율이 높은 중학교에 배정받는단지.

마포구 대장 단지와 인접해 있다. 전고점 대비 하락률이 가장 높음.

▷단점 유일하게 임대아파트를 포함하고 있음. 강남역과 가장 멀다.

(3) 아파트 명: 신촌럭키②

직장 : 서대문구 B등급 종사자 수113,819명

교통 : A등급 (강남역 53분/ 여의도역 27분_1회환승 / 시청역 19분)

환경 : B+등급

매물가격: 7.5억 / 갭차이 : 3.1억

전고점 : 8.0억 / 하락률 : 6.3% / 최대하락률 5.0%

▷장점 염리

▷단점 언덕이 가장 심함. 4곳중 가격이 가장 낮지만 하락률 또한 가장 낮고,

실거래가로 체크한 최대하락률보다 현재 가격이 더 떨어져있다. 2순위제거

(4) 아파트 명: 두산

직장 : 서대문구 B등급 종사자 수113,819명

교통 : A등급(강남역 55분/ 여의도역 26분_1회환승 / 시청역 21분)

환경 : B+등급

매물가격: 7.7억 / 갭차이 : 3.2억

전고점 : 9.4억 / 하락률 : 18.1 / 최대하락률 30.9%

▷장점 최대하락률 가장 높은 곳으로 협상의 여지가 가장 커보인다.

신촌럭키와 바로 옆에 붙어있는데, 상승여력이 1.4억이나 차이가 난다. (지켜볼 만한 단지)

▷단점 언덕이 심함.

Step 4. 최종 선택 및 느낀점

★최종선택 : 염리 상록

저가치 물건으로 살 수 있는 곳. 4곳 모두 갭차이는 3.1억~3.2억으로 비슷하지만 고점대비 유일하게 하락률이 20%가 넘고, 최대하락률이 29.3%로 8천만원 정도 차이가 있으니, 협상을 여력이 높아보인다.

마포구에서 높은 학업성취률을 보이는 중학교에 배정되는 단지. 현대백화점, 이마트, 대형병원등 편의시설도 좋은 편이다.

💡느낀점

비교평가가 정말 어렵다! 후보단지가 4곳인데도, 이것 저것 비교할 부분이 많다.

정말 많은 시간을 들여야 가치있는 물건을 고를 수 있겠다는 생각이 든다. 거저 얻어지는 것은 없다는 걸 느낀다.

인접 단지여도 전고점 차이가 많이 나고, 현재 매물이 최대하락률보다 더 낮게 나와도 하락률이 너무 낮을 수도 있고 이번 비교평가를 통해 여러부분에 대해서 생각을 많이 하게 됐다.

현장에 답이있다!

지도로 봤을 공덕역을 기준으로 동쪽단지와 서쪽단지의 가격차이가 왜 날까 궁금했는데, 현장에 가보니 확연하게 그 차이를 확인할 수 있었다. 동쪽 단지들 근처는 빌라들이 많이 있고, 정돈되지 않은 느낌이고 단지 컨디션도 확실히 서쪽단지인 마래프쪽이 좋다.

서대문구의 아현역 앞 대장단지들은 별 기대없이 갔는데, 생각보다 넓고 쾌적해서 너무 좋았다.

같은 언덕이지만 서대문구의 방문 아파트 3곳은 단지내에 완만하게 잘 지어져 언덕을 크게 느낄 수 없었다.

마포구, 서대문구 대장단지 모두 엄청난 언덕에 위치해 있는데 아직 고평가?된 이유를 명확하게는 모르겠다.

교통편이 좋고, 서울의 중심에 위치해서 인가?

다른 비교군을 많이 만들고, 현장 임장을 통해 실제로 느껴봐야겠다. - 행동하기!

(좌) 마포푸르지오 단지 안의 계단 / (우) 공덕자이 근처 언덕 위 빌라들

e-편한세상 신촌, 신촌푸르지오를 지나 힐스테이트신촌 입구에 찍은사진

완만하게 올라왔다고 생각했는데, 달동네 같은 위치에 서있어서 너무 놀랐다

(좌) 염리동 학원상권 / (우) 북아현두산 바로 앞 상권

임장을 통해 염리동 학원상권을 확인할 수 있었고,

북아현 두산 바로 앞에 오래됐지만 알차게 채워진 상가를 보며

'거주지로서 가치가 있겠구나' 추측해보았다.