입지공부 1탄 게시물 (클릭시 이동)

기존에 하던 임장정리를 과제로 연결해버렸다.

두산위브지웰시티 2차

위치

지웰시티 1~3단지는 슬세권(슬리퍼+역세권)이라고 하여 슬리퍼를 신고 쇼핑 / 식사 / 영화 등 문화생활까지 몽땅 해결 가능한 압도적인 편리성으로 유명했다.

전국적으로 비교하면 어떨지 모르겠지만 솔밭초-솔밭중학교는 청주에서 제법 봐줄만한 학군에 있었고, 학원가가 주거지역과 가까워 학부모들의 걱정도 반으로 줄었다. 길건너 있는 공단에 SK하이닉스, LG화학, 생활건강같은 대기업들이 있어 사원들이 복대동에 집을 장만하면 멀리 나갈 필요가 없을 것이다.

이튿날, 출발은 현대백화점과 지웰시티 3차 사이에서 시작.

길 건너 공단이 있다는 것은 일자리에 큰 이점이 될 지 모르겠지만, 내가 근방에 살던 때에는 꽤나 곤욕이었다. 사진에 보이는 시멘트 공장에서 작지 않은 폭발음이 들렸던 때도 있었고, 비만 오면 사료 공장의 눅진 냄새, 시궁창 뻘밭에서 나는 구린내가 진동할때도 있었다. 새벽에는 종종 화학약품의 시큼한 냄새가 집안까지 들어와 머리가 아팠다.

구청에 민원을 넣으니 일대에서 들어온 민원이 많아 어찌할 방법이 없다는 답변이 왔었다. 솔직하게 말하자면, 내가 복대동에서 아이를 키운다면 공단쪽 도로변은 피하고싶다.

단지 내부의 산책로를 걸으며 다양한 것들이 눈에 들어왔다. 시티몰과 인접한 편의성이나 쾌적한 단지의 조경도 마음에 들었지만, 일부 물놀이가 가능한 놀이터와 티하우스 등 아이들을 돌보는 학부모들을 배려한 시설이 많아 육아도 수월할 것 같았다.

사진찍는것을 깜빡했는데, 정문에는 등원차량들이 들어와 아이들을 픽업해서 돌아가기 좋게끔 로터리가 잘 꾸며져 있었다. 아침에 기계처럼 빠져나가는 아이들의 무리를 보고 있자니 감탄이 절로 나왔다.

단지 맞은편에 있는 하이닉스를 보면서, 월급날 공단 퇴근 -> 지웰2차 -> 백화점 등의 시티몰로 향하는 입주민을 상상해보았다. 가족들과 함께 저녁을 먹고 영화를 한 편 본다고 가정해도 귀가시간이 늦지 않아 다음 날 일정에 지장이 없을 것이다. 입지라는 것이 정말 중요하긴 하구나 싶었다.

경비들이 지하 출입구를 지키고 있어 주차장까지 확인하긴 어려웠으나, 2년 전을 회상한다면 늘상 지하 2~3층에는 주차공간이 남아있던걸로 기억한다. 분리수거장 관리는 전반적으로 잘 되어있었고 단지별로 가구 등의 불법폐기물이 종종 방치되긴 했으나 어떻게든 해결됐었다.

동쪽으로 단지를 빠져나와 외부를 둘러보았다. 단지 맞은편 빌딩에는 병원, 학원, 안경점 등 빤질빤질한 간판을 단 상가들이 빼곡히 들어서 있었다. 과거 공터였던 자리에는 수영장이 새로 생겼고, 조금 더 가니 워터파크처럼 커다란 놀이용 구조물이 보였다. 내가 여기서 유년기를 보냈다면 매일이 선물같지 않았을까.

솔밭초 앞 사거리에서 시티몰을 바라보았을 때

지웰 2차의 전반적인 느낌은 이렇다.

비교적 젊은 부부들이 많이 살고있는 것으로 보이며, 지방 기준으로는 신축의 느낌을 벗어나기 시작했지만 관리가 잘 되어 사람들이 선호할 것 같다.

아이를 키우기에도 좋은 환경이라 생각한다. 공단에 출퇴근하는 사람이라면 누구라도 꿈꿔볼만한 아파트. 하지만 입주를 바란다면 높은 관리비와 공해를 감수해야 할 것이다.

▶ 입지평가

1. 직장

구 기준 B등급 / 시 기준 S등급

2.교통

S등급 (4~6분 소요) / 출퇴근시 막힐것을 고려하면 넉넉히 잡아 15분

출근 위치는 1탄과 같이 공단 중앙 적당한곳을 예로 잡았다.

3.환경

A등급 : 1Km이내 기준 백화점 하나와 대형마트 (롯데마트 1), 단지 사이사이 중형 마트도 제법 있었고

스타벅스2개, 버거킹이나 베스킨라빈스같은 유명 프랜차이즈들이 여럿 보였다.

서귀포에 살고있는 지금은 학원이 많은것보다 병원이 꽉꽉 들어차있는 것이 솔직히 더 마음에 든다.

미용에 관련된 병원(성형,피부관련)이 많다는 점에서 정말 부자동네구나 하고 다시금 느끼게 되었다.

4.학군

A등급 ~ B등급 : 단지 앞 솔밭중학교 92.7%

1Km 인근에 중학교가 솔밭밖에 없다! 위쪽으로 공단이니 그럴수도 있으려나.

하지만 초등학교 대부분이 좋은 학군에 속해있어 복대동 입지에 속한 아파트라면 나쁘지 않다고 생각한다.

상가에 일부 유흥시설이 붙어있긴 하지만, 강건너 하복대에 비한다면 이정도는..하고 수긍하게 되어버린다.

5.공급 (해당 내용은 1탄과 같다)

C등급

향후 3년간 밀려있는 공급이 많아도 너무 많다.

위에 나와있는 세대수만 따져도 18000세대가 조금 안되는데

청주시 인구 387,071명

18000세대 / 3년 = 연간 6천세대 (대략)

인구대비 387,071*0.005= 연간 1935세대

수요를 3배정도 초과하고, 미분양이 날 것까지 생각했을때 향후 리스크가 있다고 판단함.

흥덕구 인구와 공급만으로 따져도 과다공급이라고 생각한다.

관리비는 제법 나오는 편이라고 생각한다.

다만 경비인원이 많고, 조경 등의 아파트 관리인원까지 생각한다면 그렇게 비싼 가격이 아닐까? 라는 생각이 들 정도로 관리가 잘 되는 아파트이기도 하다.

과거 시세

과거 상승장 직전 저점

매매가 대비 전세가 80%. 놀랍다! 당시 투자하기

정말 좋은 시기였다는걸 새삼 느낀다.

과거 상승장 고점

매매가 대비 전세가 55%

<두산위브지웰시티2차> 종합평가

직장 : S / 교통 : S / 환경 : A / 학군 : A- / 공급 : C-

그 외..

주변단지들도 둘러보았다.

백화점 맞은편에 위치한 지웰 3차아파트.

지방에 용적율 800%에 가까운 괴물단지를 만들어낸 데에는 이유가 있다고 생각한다. 주상복합으로, 좁은 단지내에 어린이집, 경로당, 놀이터같은 시설들이 알차게 들어와있었다. 가끔 오가면서 재미있는 곳이라는 느낌을 자주 받았다. 분리수거장 관리가 잘 되어 음식물이 튄 자국이나 악취도 없었음. 입주초기 주차문제로 이슈가 있었을텐데, 지금은 어떨지 모르겠다.

지웰3차의 동쪽 / 지웰 2차의 북쪽에 위치한 공용 공원. 단지 내부가 협소한 3차 사람들은 공원 놀이터를 자주 애용하는듯 보인다.

<다음 경로> 금호 어울림 2단지-1단지- 두진 하트리움 2차

금호어울림은 4억 초반에서 17억까지 가격대가 형성되어 있는데, 34평에서 78평까지 다양한 평수가 있기 때문이었다. 지웰 2차에서 두블럭 떨어진 곳인데도 사람이 급격하게 줄어 분위기가 바뀌었다. 놀이터에 아이들이 없다는 것 만으로도 이렇게 열기가 다르구나 싶었다. 흙바닥에는 이끼가 많아 빛이 잘 들지 않는다거나 습한 곳이라는 이미지를 받았다. 단지 내 커뮤니티 센터를 지하로 크게 만들어 놓아 넓직한 느낌을 받았다.

단지 입구는 원룸 건물이 많았다.

관리비가 다소 비싼편이었는데, 중앙난방이기 때문일지도 모르겠다는 생각이 들었다. 금호어울림 앞의 상가도 역시 텅 빈 느낌. 이쪽 사는 사람들도 시간이 나면 시티몰에 가지 않을까 싶다.

다자녀 가구나 시끄러운것을 싫어함에도 여러 편의를 함께 누리고 싶다면 금호어울림도 괜찮은 선택이지 않을까.

하트리움 2차는 상가를 끼고있어 다소 부정적인 이미지를 가지고 있었는데, 생각보다 조용하고 깔끔하게 잘 관리되고 있었다. 밤에는 어떨지 모르겠다.

2018년도에 지어진 덕분인지 좁은 단지 내에 키즈 스테이션이나 놀이터 등 관리가 잘 된 시설들이 눈에 띄었다. 분리수거장도 잘 정돈 되어 있어 보기 좋았음. 관리비는 연간 25만원대로 주변 단지에 비해 평범했다.

다만 단지를 지름길처럼 이용하는 사람이 있었는지, 보건소쪽 출입문을 잠궈놓아 통행이 불편했다.

이미지가 더 올라가지 않는 관계로, 복대동 임장공부 게시글은 이만 줄이도록 하겠습니다.

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