초코꿀단지의 후보단지 입지 분석 과제 [내집마련 기초반 46기 32조 초코꿀단지]

Step 1. 내집마련 후보단지 기본 정보

1. 위치: 서울시 중랑구 신내동

아파트명: 신내 4단지(20평, 2/1, 복도식), 190%, 0.52대

세대수: 1,070^

입주연도: 1996

2. 경기도 성남시 중원구 금광동

아파트명: 황송마을(21평, 2/1, 복도식), 188%, 0.41대

세대수: 990^

입주연도: 1993

3. 경기도 용인시 수지구 풍덕천동

아파트명: 동아, 삼익, 풍림(24평, 2/1, 복도식), 209%, 0.46대

세대수: 1,620^

입주연도: 1994

4. 경기도 안양시 동안구 관양동

아파트명: 한가람세경(20평, 2/1, 복도식), 196%, 0.59대

세대수: 1,292^

입주연도: 1996

5. 경기도 광명시 철산동

아파트명: 도덕파크타운2단지(22평, 2/1, 복도식), 274%, 0.84대

세대수: 1,234^

입주연도: 2001

Step 2. 각 입지요소별 등급 구분하기

- 직장분석: 모두 자체 일자리가 약하다, 주요 업무지구로의 접근성이 중요해 보인다

- 교통분석: 모두 강남 1시간 이내 접근 가능지역이나 확실히 신분당선이 빠르긴 빠르다

(신내 버스-버스 / 성남 버-8-2 / 풍덕천 버-신분당 / 죽전 버-신분당 / 안양 버-4-2 / 광명 7-2)

가장 편리해보이는 것은 수지구와 광명시로 보인다

나의 직장과의 접근성은 모두 좋지 않다, 그나마 광명과 안양시가 나아보임

- 학군분석: 모두 초품아이며, 수지구 > 안양시 순으로 학업성취도가 좋으며, 주변 학원가도 잘 형성되어 있다.

그 외 지역은 학군지로서 유입수요는 없어 보인다

<수지구> <안양시 동안구>

- 환경분석: 수지구, 동안구는 백화점, 대형마트 등이 다양하게 있으며, 지역내에서 해소 가능한 생활환경이 조성된 것으로 보인다, 다만 한가람세경은 홈플러스+백화점을 도보로 이용 가능하나, 동아, 삼익, 풍림은 도보 이용은 불가능하다

<수지구> <안양시 동안구>

Step 3. 각 후보 단지의 입지 비교해보기

- 입지요소별 등급 순위: [안양시 동안구 한가람세경 > 용인시 수지구 동아,삼익,풍림 > 용인시 수지구 도담마을 죽전파크빌]

- 전고대비 하락율 순위: [용인시 수지구 동아,삼익,풍림 > 성남시 황송마을 > 안양시 동안구 한가람세경] 순이나 후보단지들은 현재 모두 싸다

- 주변환경별 순위: [동아, 삼익, 풍림 > 한가람세경]

두 지역은 '신분당선, 4호선' 역세권으로 강남까지 접근성이 좋고,

주변은 아파트 단지로 균질성이 좋으며,

초품아, 평지, 생활상권으로 편리성을 갖춘 지역이다

Step 4. 최종 선택 및 느낀점 적어보기

종합적으로 살펴보았을 때, 1등은 '용인시 수지구 동아 삼익 풍림', 2등은 한가람 세경'으로 선택

(이유)

- 수지구와 안양 모두 학군지로 좋은 환경을 가진 곳으로 유해환경요소 없음

- 90년대 아파트로 연식 비슷하고 1기 신도시로 균질성 좋음

- 1등 단지는 전고대비 가장 많이 하락한 단지로 힘이 가장 좋다고 생각함

(1등은 24평이고, 2등은 20평대인데 현재 매매가 동일함)

- 내가 좋아하고 타인도 좋아하는 단지의 교집합은 '강남접근성'으로 보여 나의 직장과의 거리보다 강남접근성에 점수를 더 플러스 함

(느낀점) 나의 후보단지 지역을 임장을 하지 못해 손품을 통해 파악한 내용은 아쉽지만

1,2등 단지가 있는 수지구와 안양시는 서울 4급지와 비슷하다고 배웠는데

5급지인 중랑구보다 '수지구와 안양시'가 가치가 있음을 손품을 통해서도 알 수 있었다.

이로써 현장과 손품 모두 중요함을 다시 한번 깨닫게 된다