따오쓰의 후보단지 입지 분석 과제 [내집마련 기초반 46기 13조 따오쓰]

step 1 지역 선정하기

(1) 아파트명: 면목현대

세대수: 626 세대

입주년도: 1994년도

위치: 서울시 중랑구 면목동

(2) 아파트명: 관악현대

세대수: 2134 세대

입주년도: 1992년도

위치: 서울시 관악구 봉천동

step 2 각 입지 요소별 등급 구분하기

직장분석

중랑구, 관악구 모두 직장 요소가 있는 지역은 아님

주요 업무 지구로의 교통이 상대적으로 중요할 것이다.

교통분석

(1) 면목현대

강남역(나의 수요) 36분

광화문역 37분

여의도역 52분

(2) 관악현대

강남역(나의 수요) 29분

광화문역 52분

여의도역 25분

나의 수요인 강남역까지는 두 지역 모두 괜찮은 수준.

광화문과 여의도역도 각각 1시간 이내로

지하철과 버스로 이동 가능하여 나쁘지는 않아 보임.

학교 분석

(1) 면목현대

용마중 학업성취도 64.7%

특목고 진학률 0.6% (외고 1, 과고 0)

(2) 관악현대

구암중 학업성취도 82.6%

특목고 진학률 3.6% (외고 1, 과고 7)

학군은 관악구가 대체적으로 더 좋고,

아파트 근처로만 봤을때도 관악현대가 학생 자녀를 둔 가족이 살기 더 좋은 동네 같다.

나한테는 해당사항이 없지만,

전반적인 분위기도 아이 키우기 좋은 관악구가 더 좋아 보인다.

학원가

(1) 면목현대

이정도면 없다고 봐야하는거 아닌가...

적어도 사가정역 넘어서까지는 가야 학원이 조금이나마 보인다..

(2) 관악현대

아파트 바로 앞이라고 말할 수는 없지만,

숭실대 입구역쪽으로나,

구암중쪽인 관악드림타운 아파트 근방 학원가가 그나마 가깝다.

(매매가를 볼때 관악드림타운이 위치가 애매한데 상대적으로 인기도 많고 비쌌는데, 교육때문이었나보다)

입지정리

(1) 면목현대

a. 교통: 근처에 7호선 용마산역이 500m로 가깝지만, 가는 길이 다 빌라촌이다..

바로 앞에 광진구, 송파쪽으로 가는 버스가 있다.

b. 직장: 직장 요지인 강남까지는 36분 거리로, 7호선+신분당선을 타면 비교적 금방 갈 수 있는 수준이다.

c. 환경: 빌라가 아파트보다 훨씬 많고, 골목골목 모두 빌라인 동네이다. 전반적으로 어두운 느낌의 동네이다.

(2) 관악현대

a. 교통: 근처에 7호선 숭실대입구역까지 1km, 2호선 서울대입구역까지 1.6km로

비교적 가깝게 2, 7호선을 이용할 수 있고,

해당 역까지의 길이 모두 아파트 단지로 쌓여있어 걸어다닐 수 있다.

b. 직장: 직장 요지인 강남까지의 거리가 가깝다.

서울 근무자 외에도 경기도 남부권 출퇴근도 가능하여 면목동보다는 더 좋을 것 같다.

c. 환경: 아파트 단지로 쌓여 있어 '사람 사는 동네' 느낌이다. 다만 언덕이라 조금 아쉬운..

step3 최종 선택 및 느낀점

최종 선택: 관악현대

관악구는 낮에, 중랑구는 밤에 임장을 가서 비교가 제대로 되지 않았을 수도 있다.

그리고 예산도 중랑구는 여유가 되는 수준으로 고른 단지이고,

관악구는 뚜껑을 열어 고른 단지라서

어쩌면 당연히 관악구가 더 마음에 들었을 수도 있다.

중랑구 임장을 다녀와서 느낀것은 '정말 실제로 가보지 않으면 지도로는 알수 없는 것들이 많다'였다.

지도 상으로 봤을때는 용마산역이 이렇게 나오자마자 어두컴컴한 빌라촌인지도,

동네 분위기도 보이지 않아,

이 가격에 강남까지 40분도 안걸리다니! 라는 생각을 갖고 단지 리스트에 신나게 적었다.

그러나..

가보니 왜 이 가격인지 납득이 되었다.

그리고, 지도에서 분명 빌라가 표시가 안되있던 것은 아닌데,

가서 보는것과 지도로 표시되어 있는 것은 느껴지는 것이 완전히 달랐다.

현장사진

(1) 관악현대 상가

관악현대 103동 옆에 있는 상가.

마트, 빵집, 학원 등, 상가는 오래되긴 했지만, 꽤나 알찬 느낌이었다.

바로 앞에 버스 정류장이 있고, 버스를 타면 서울대입구역쪽으로 간다.

(2) 용마산역 2번출구, 면목아파트

용마산역에 내려 기대에 부푼 마음으로 밖으로 나갔는데..

보인 첫 뷰이다.

생각 이상으로 어두운 동네여서 놀랐다.

상가도 어르신들이 많은 지역이라는 것을 보여줬던 것 같다.

학원은 찾아보기 힘들고, 편의점마저 잘 없는 그런 동네였다.

(3) 면목 현대 앞 상가

큰 상가인데, 생각보다 알차지 못하다.

(사진에는 왜 짤린지 모르겠지만..?)그나마 1층에 편의점이 있고,

학원은 여기도 아직은 보이지 않는다.

(4) 왼쪽은 홈플러스, 오른쪽은 사가정역 상가

사가정역쪽으로 가면 그나마 번화가가 보인다.

상가가 제법 크고, 불도 그만큼 많이 켜져 있어 밤에 다니기에는 괜찮아 보였다.

다만 상가들이 대부분 병원이었다.

연령층이 높아서인지? 병원으로 가득 찬 상가가 대부분인 느낌이었다.

홈플러스 뒷쪽으로 보이는데 두산 단지들인데,

홈플러스를 둘러싸고 있는 아파트 단지들(두산, 아이파크 등)이 그나마 살기 괜찮아 보였다.

앞에 홈플러스도 있고,

사가정역까지 도보로 10분거리여서 교통도 나쁘지 않고.

다만 아이파크의 경우 신축이라 가격이 싸진 않았는데,

이 가격이라면.. 중랑구까지 와야할까라는 생각이 들었다.

마무리

비교군이 잘 정해진 것 같지도 않고,

아직 찾아 둔 지역을 모두 가보지 않아서 비교풀도 적다는 생각이 든다.

이번 과제를 하면서 그냥 무작정 돌아만 다녔던 임장을 어떻게 해야할지,

어떤것을 더 보충해서 보면 좋을지에 대한 감이 생긴 것 같다.

이걸 토대로 조금 더 많은 단지들을 다니면서 분석을 해보면 좋겠다는 생각이 든다.

간단하지는 않았지만, 의미 있는 과제였다!