후보단지 입지 분석 과제 [내마46기 70살도 든든해질 럭키세븐티 더고잉]

안녕하세요 :)

시간을 내면 결과를 만들어내는

투자자 더고잉입니다.

Step. 1 지역 선정하기

1주차 과제를 하며 나의 상황과 후보 단지들을 추려보았고,

그중에서도 가장 좋은 곳인 성동구로 지역을 선정하고

임장을 다녀왔습니다.

Step. 2 직접 임장 다녀오기

루트는 성수동 ▶ 마장동 ▶왕십리 ▶행당동 ▶응봉동 ▶금호동 ▶옥수동으로 짜보았습니다.

Step. 3 현장에서 뭘 봐야하죠?

✔️ 전철역, 상권 등 주요시설 살펴보기 (교통/환경)

옥수동은 3호선 라인으로 한 정거장만 가면 강남으로 이동이 가능했습니다.

강남과의 접근성이 너무 뛰어난 곳으로 입지적으로 가치가 있는 땅인 것 같다는 생각이 들었습니다.

또한, 왕십리역은 2호선, 5호선, 경의중앙선, 수인분당선 무려 4개의 호선이 지나가는 곳으로 사통발달 교통의 요지라는 생각이 들었고, 역도 크고 유동인구도 많았습니다.

성동구 내에서 가장 주거상권이 잘되어있다고 느꼈던 곳은 행당역 주변으로 이곳에서 가장 많은 학원가를 확인할 수 있었습니다. 주거지역으로써 환경이 잘 갖춰졌다는 생각이 들었던 곳입니다.

✔️ 여기 거주하는 사람들은 주로 어떤 사람일까? (거주민)

임장하면서 성동구 내에서 가장 트렌디하고 젊은 인구가 많았던 곳은 성수동이었습니다. 힙하다고 해야할까요? '-'

연예인이 타고 다니는 큰 차들이 많이 확인되었고, 예술쪽에 일할 것 같은 사람들이 많은 동네였습니다 :)

또한 옥수동은 리버젠과 e편한세상파크힐스쪽에 임장하면서 많은 고급 외제차를 확인하였고, 외적으로 화려한 사람들이 확인되었습니다.

(스타벅스에 앉아계시는 고상한 할머니, 운동복도 독특하고 , 연예인급 외모의 언니들? ㅎㅎ) 한번에 봐도 잘사는 사람이라는 것이 느껴졌던 곳이었습니다^^

행당동, 응봉동, 왕십리 쪽은 화려하지 않았고, 평범한 느낌이 들었던 것 같습니다.

✔️ 이 동네 상권을 이용하는 사람은 누구일까?

왕십리쪽은 환승역을 이용하는 사람이 가장 많을 것이지만, 주변에 한양대가 있어서 대학생들도 많이 이용할 것 같다는 생각이 들었습니다. 실제로 왕십리 뒤쪽에 원룸 단지들이 많고 학생들이 많이 확인되었습니다. 행당동쪽 상권은 행당동/응봉동에 거주하는 단지 내 거주민으로 보였습니다.

성수동 상권은 과거의 공장을 트랜디한 상권으로 많이 바꿔놓아서 많은 젊은 성인분들이 많이 찾는 곳인것 같습니다. 또한, sm엔터테인먼트 등 한류로 인해서 외국인들이 단체로 많이 확인되었습니다. (일본 관광객들 많았음)

Step. 4 보고 듣고 느낀 것을 기록으로 남기자 (in. 메모장)

✔️ 옥수동 : 구축아파트들과 준신축아파트로 이루어져있다. 성동구 내에서 하이클래스 차종이 가장 많이 확인된 곳이며, 화려하게 입고 운동하시는 여자분, 연령대있으나 고상해보이시는 여자분이 스벅에서 확인된다. 거주하고 있는 사람들에게서 잘산다는 느낌을 받았다. 옥수동에서 래미안 주변에 상권과 유동인구가 가장 잘 형성되어있으며, e편한세상쪽으로는 다소 유동인구가 적지만 역과 인접하여 생활하기 편할것 같다는 생각이 들었다.

✔️ 성수동 : 성수동은 트리마제, 아크로서울포레스트, 갤러리아포레 등 웅장하고 화려한 아파트가 있는곳으로 부촌의 이미지가 있는 곳이다. 대부분 일대에서 재개발 예정지로 조성되어 현재는 빌라/주택이 많이 있고 환경이 다소 낙후되고 연령대가 대부분 높지만, 땅자체에 가치가 매우 높은 곳(교통, 한강뷰)으로 앞으로가 기대되는 곳이다. 균질하지 못한 상권 내에서도 무신사, SM엔터테인먼트 등 특색있고 핫플느낌이 나는 곳이 많으며 20대, 한류영향으로 인한 외국인둘도 많이 확인이 된다.

✔️ 금호동 : 금호동은 두분류로 나눌 수 있다. 한강변에 가까운 금호동과 역과가깝지만 언덕이 있는 금호동으로 분류해보았다. 한강과 가까운 금호동에는 힐스테이트서울숲리버, 서울숲푸르지오가 있으며 이곳은 연식도 좋으면서 한강공원과 매우인접하여 선호도가 높은곳으로 예상된다. 다만 역과 약간 거리가 있는 편이다.

금호역과 신금호역 사이에 위치한 금호동은 언덕이 매우 심한 편이다. 래미안금호하이리버와 e편한세상금호파크힐즈는 미니옥수생활권이 느껴졌던 비슷한 느낌을 주는 단지였다.

✔️ 왕십리동 : 왕십리는 상왕십리, 하왕십리로 나눠져있다.

왕십리는 상왕십리, 하왕십리로 나눠져있다.

상왕십리는 텐즈힐, 센트라스 아파트로 이루어져있고 세대수도 많고 굉장히 균질하고 쾌적한 단지이다. 단지내부에 일부공원화를 해놓아서 안전해보인다. 성동구 내에서 상대적으로 과밀학급(22명)가 확인이 되는 곳이며 아이키우기 좋은 곳이다. 상왕십리역에도 상권이 활성화되어있으며 유동인구가 많다. 하왕십리동은 상왕십리보다는 균질하지 못하며 시장상권의 느낌이 강하다. 행당역과 이어지는 곳에는 언덕이 심한편이다.

✔️ 행당/응봉 : 행당동은 철길이 있어서 약간 혼잡한 느낌과 행당역 주변으로 상권이 잘 성형되어있다. 생활상권 뿐만아니라 학원가(단가입시학원)도 확인이 된다. 그러나 그 범위가 적다. 행당과 응봉동은 대부분 구축아파트로 둘러쌓여져있으며 응봉역주변으로는 다소 낙후된 환경이 확인된다.

✔️ 마장동 : 마장동은 왕십리역 뒤편으로 주택/빌라가 많은곳에는 젊은 연령대가 확인(한양대학생들 거주 수요가 있을듯)이되었고, 대부분은 노인연령대가 많이 확인된 곳이다.

주택/빌라가 많으며 낙후되고 올드한 느낌을 받았다.

마치 송파구의 마천동 같은 느낌이 들었다.

Step. 5 입지분석

아파트 명 : 서울숲한신더휴아파트

세대 수 : 1410세대

입주 연도 : 2003.12.23

위치 : 서울시 성동구 행당동

1) 직장 : 성동구는 사업체수 4.1만, 종사자수 12.9만으로 B등급이다. 강남, 시청 업무지구의 베드타운 성격과 성동구내 자체적인 일자리를 가지고 있는 곳으로 그 파워는 약하지만 외부의 수요를 끌어오는 곳이다. 500인이상 사업체수는 20개, 원천징수지 기준 주소지연봉이 더 높은 편으로 성동구에 사는 사람들의 소득수준은 높은 편이며, 소득은 곧 구매력과 연결되어, 높은 집값을 감당할 수 있는 수요층이라고 확인된다.

2) 교통 : 생활권마다 대표 단지들과 3대업무지구와의 거리를 비교해보았다.

대부분 30분 내로 이동이 가능한 곳으로 성동구 기준으로 S등급이다.

서울숲 한신더휴아파트 기준으로는 강남역 45분(2호선, 환승X, 자차27분), 시청역 29분(34분, 환승X), 여의도역(43분, 환승X) 으로 확인된다. 3대 업무지구와 1시간이내 이동시간으로 A등급이다.

환승없이, 3대업무지구를 1시간이내로 가능한 곳으로 교통이 좋은 편인것 같다.

3) 학군 : 초등학교는 바로 옆 행당초등학교(학급당인원수20명)로 초품아라고 생각해도 좋을 정도로 길건너지않고 가까이에 위치한다. 또한, 중학교는 행당중, 광희중으로 배정이 된다. 광희중은 학업성취도가 85%로 성동구 내에서 가장 높은 곳이다. 행당중은 아실 데이터상에서는 특목고진학률 퍼센테이지가 없지만, 가장 최근 2023년 정보에 따르면 과학고1명, 외고 국제고3명으로 졸업생을 4.4%가 특목고에 진학했다는 것을 알 수 있다. 주변에 연식이 좋고 시세를 리딩하는 서울숲리버뷰자이도 행당중배정으로 앞으로가 더 기대되는 곳이다.

입시학원은 행당역주변으로 확인된다. 단지내 걸어서 학원으로 이동이 가능하다. 여기에 거주하시는 분들은 강남으로 라이딩을 해주시는 분들이 많다고 한다.

4) 환경 : 성동구에는 백화점이 없다. 하지만 근처 압구정 현대,갤러리아백화점이 인근에 위치하며 중구의 롯데백화점, 현대백화점이 그리 멀지 않는 곳에 위치하여 불편해보이지 않는다. 대형마트는 행당역과 왕십리역 인근에 위치한다. 성수동은 건대입구쪽 이마트를 이용할 것 같은데, 옥수동은 살짝 먼것 같은데?

병원은 한양대학교병원이 위치해 있다.

스타벅스는 총 14곳으로 왕십리역 근처, 2호선, 3호선 가까이에 위치해 있다.

단지기준으로 보면 병원, 마트, 가까이에 위치하고 있어서 크게 불편하지는 않을 것으로 보인다.

Step. 6 느낀점

내집마련기초반 강의를 들으면서 -

내집마련의 관점으로 서울아파트를 바라볼 수있어서 정말 좋았습니다.

'내가 산다면?' 이라고 생각하니, 더 확인해야할 것들이 많은 것 같습니다.

내집마련 프로세서를 통해서 나 뿐만이 아니라, 가족들에게도 도움이 될 것 같습니다 :)

좋은 과제 내어주셔서 감사합니다.