고덕그라시움vs신금호파크자이 씽크하드의 후보단지 입지 분석 과제 [ 내집마련 기초반 46기 68조 씽크하드]

STEP1 내집마련 후보단지 기본정보

후보1번

아파트명: 고덕 그라시움

세대수: 4932세대

입주연도: 2019년 9월 27일

위치: 서울시 강동구 고덕동

후보2번

아파트명: 신금호파크자이

세대수: 1156년

입주년도 2016년 4월 20일

위치: 서울시 성동구 금호동2가

STEP2 각 입지요소별 등급 구분하기

1) 직장분석

1-1)강동구 - 고덕그라시움

직장은 서울의 중간 정도 송파구의 배후지, 배드타운 강동구

>강동구의 근로자수는 21년 기준 14.1만명, 사업체수는 4.1만개이다.

>종사자수와 500인 이상 사업체수는 서울 25개 구 중

12번째로 업무지구라기보다는 베드타운에 가까운 형태이다.

>강동구는 강남/송파구의 배후 지역으로 배드타운으로서의 역할을 하고 있다.

강동구내 업무타운에 삼성엔지니어링이 입주해 있으나

지역의 산업과 무관하며 확장성은 떨어진다.

>24년 고덕비즈밸리가 완공됨에 따라 근로자수와

사업체수가 증가할 것으로 보이나 아직까지는 미미한 수준이다.

1-2)성동구- 신금호파크자이

일자리의 질과 양이 좋아지고 있는 성동구

- 종: 20.3만, 사:4.1만개, 대:23개

- 양적 증감 : 종사자수 +2.4만(15%) /사업체수 +1.3만(47%)

-양적으로 종사자수와 사업체수가 많이 늘었음

-성동구는 전형적인 베드타운이었으나 성수동에 스타트업이

많이 들어옴에 따라 사업체수 및 종사자수도 유의미하게 늘어나는 모습을 보임!

(성수동쪽이 더 좋아지고 있음)

2) 교통 분석

2-1) 강동구 - 고덕그라시움

-강동구에서 GBD, CBD권 정도만 다닐만한 상황

나머지 업무지구로의 접근성은 좋지 않다.

- 5호선이 강동역에서 하남검단선과 거여마천선으로 갈라진다.

이후부터는 배차간격 12분

- 8호선 별내선 연장에 따라서 암사동 일대 단지들은

잠실로 빠르게 접근가능해짐 (강동롯캐, 현대홈타운 등)

- 9호선 4단계 연장에 따라 강남으로의

교통 접근성 획기적으로 개선될 예정 (명일동, 고덕동)

<강남 출퇴근> : 41분, 환승2번

아직까지 강남으로의 출퇴근은 불편하다고 생각된다.

2번이나 환승해야하니 가는길이 매우 피곤할듯

<도심 출퇴근>: 46분 환승 0번

5호선을 타고 광화문역까지 한번에 들어간다.

앉아서 갈 수만 있다면 나쁘지는 않다고 생각되는데!

<여의도 출퇴근>:62분 환승 0번

지하철 타는 순수시간만 53분이다.

멀다는 생각이 든다.

+교통호재

그라시움은 9호선이 들어옴에 따라

강남접근성이 획기적으로

좋아질 단지라고 생각된다.

2-2)성동구 - 신금호파크자이

-교통 깡패 성동구 강남/도심/여의도 다 커버가능

-보유지하철: 2,3,5,경의중앙,수인분당선

<성수동> : 2호선이 지나는 생활권

강남/도심 접근성 좋음 (2강남역/2을지로입구)

<옥수/금호동>: 3호선이 지나는 생활권

어디든 가깝다

강남, 광화문, 여의도, 판교 모두 30분이내 가능

<응봉동> : 경의중앙선인 응봉역밖에 없음

CBD가 그나마 가까움, 지하철 이용 다소 불편

<신금호/행당/마장> : 5호선이 지나는 생활권

5광화문, 5여의도역 가까움 30분이내 가능

<강남 출퇴근> : 41분, 환승1번

신금호역 초역세권이고

환승을 한 번만 하면됨!

<도심 출퇴근> : 17분, 환승0번

가깝다..진짜 가깝다!

20분안에 광화문역 진입가능!

<여의도 출퇴근> : 30분, 환승0번

여의도도 30분 안에 가능..!

교통 측면에서 보았을 때는 성동구 신금호파크자이의 압승

3) 학군 분석

3-1) 강동구

>강동구의 경우 지역내 우수

고등학교를 가지고 있음(한영외고, 배제고)

한영외고의 경우 강남권 학생들이 많이 입학한다 함

But 그래도 배제고의 경우는

배제중 학생들이 많이 간다고… (남학생은 학군 굿)

강동구 내 학군지로 선호하는 동네는?

-명일동, 고덕동(일부) 일대

-지역내 3대 학교 명일중, 한영중, 배재중

   (남학생들은 배재중-배재고 루트로 많이 보내려함)

-고덕역 부근 남쪽으로 학원가 밀집

그라시움의 학군

강덕초/고덕초

이 중 강덕초 선호함

중학교: 고덕중학교 69%

-->강동구 내의 선호중학교는 아니나

새아파트 입주에 따라 물갈이되고 있는학군!

3-2) 성동구

-성동구는 딱히 학군지라고 할 동네가 없음

-애키우기 그나마 괜찮은 곳

1)응봉동 : 응봉초-광희중

2)행당동: 행현초-무학중

3)옥수동: 옥정초-옥정중

*왕십리뉴타운도 영유아, 초등까지는 키울만한데 중학교가 없다보니..

*신금호쪽도 환경은 좋으나 마땅한 중학교가 없음 ㅠㅠ

신금호파크자이의 학군

금호초 배정

중학교: 무학중,81% 옥정중79% 배정

-->성동구에서 학군을 논하지 말라는 이야기가 있음

성동구의 학군은 그리 좋지 않은편..

무학중, 옥정중까지 거리가 조금 된다.

그나마 무학중이 선호하는 학교라서 이쪽배정이라

다행인지도(?)

성동구에서는 학군을 논하면 안됨

강동구 고덕그라시움의 승

4) 환경 분석

4-1) 강동구

강동구에서 제일 좋은

환경을 가지고 있는 곳은

고덕역 일원임.

그라시움하고는 거리가 약간 있으나

멀지는 않다.

학원가는 고덕역부근을 이용함

고덕 그라시움 환경

<그리시움 단지내 상가>

이비인후과, 정형외과, 치과, 소아과, 피부과

우리생협, GS더프레시

애플꼬마김밥, 가마로강정, 역전우동, 반미

메가커피, 파리바게트, 뚜레쥬르

슬리퍼 상권으로 생활하기 불편함 없이

깔끔하고 편리해보인다.

4-2) 성동구

>성동구에서 주거지상권 +아파트 밀집으로 무난하며 애키우기 좋은 곳

→옥수, 신금호, 왕뉴,행당 / 이 중 옥수, 신금호, 왕뉴(신축+편의시설 굿)

>편의시설, 상권의 중심지나 거주 환경이 그닥인곳

→성수 (고급 주거지는 살아 남는다 여기는 어나더)

신금호 파크자이 환경

신도시가 아니고 옛날 동네라서

약간 어지러운 낮은 상가들이 많이있음

정리가 다소 안되어있는 느낌

단지내 상가 및 주변은 괜찮다!

>김밥집, 서브웨이, 던킨, 스타벅스, 맘스터치

>헤어샵, 네일샵, 필라테

>농협은행 등

신도시 상가가 아니라서

완전 깨끗하진 않지만 살기에 불편함 없어보인다!

환경적인 요소는 고덕그라시움이 낫다고 판단됨

STEP3 각 후보단지 입지 비교해보기

<고덕그라시움>

1. 직장

>종사자수: 15.7만 , 사업체수 4.1만, 대기업 17개

강동구는 베드타운으로서의 역할을 하는 곳이다.

2.교통

강남역 41분 (2번 환승)

광화문역 46분(환승x)

여의도역 62분(환승x)

+28년도 9호선 연장에 따라 획기적으로 개선될 예정

2.학군

>강덕초/고덕초 초품아, 아이키우기 천국

>중학교 고덕중69%, 학업성취도는 아쉽지만 새 아파트 입주에 따라서 올라오고 있는중

무엇보다 근거리에 중학교가 있음

3.환경

>신도시 답게 깨끗한 환경, 슬리퍼상권도 좋은편, 단지내상가도 짱짱하다.

>평지이다.

>연식도 2019년식!

<신금호파크자이>

1.직장

종사자수: 20.3만, 사업체수 4.1만개, 대기업수 23개

-->직장의 질이 좋아지고 있는 성동구 

2.교통

강남역 41분(1번 환승)

광화문역 17분(환승 x)

여의도역 30분(환승x)

3.학군

>금호초: 도보 6분정도, 길을 건너야한다

>중학교: 무학중81%, 옥정중79%배정, 마땅한 학원가가 없고 중학교가 너무 거리상 멀다.

3.환경

>균질하진 않지만 없을건 없는 환경, 나쁘지 않다.

>언덕...

>연식은 2016년식, 슬슬 수리를 하고 들어가는 사람이 많다고 한다.

STEP4 최종선택 및 느낀점 적어보기

너

둘 다 무너무 좋은 아파트라고 생각이 되어서 고민이된다, 사실 뭘 선택해도 좋은 아파트임

>강남이나 도심에 직장을 가지고 있고, 교통이 우선인 사람은 신금호 파크자이로!

>당장은 9호선이 들어오지 않아 불편하지만 깨끗한 환경에서 아이를 안정적으로 키우면서 향후 9호선 개통에 따른 호재까지 염두해두고 있는 사람이면 고덕그라시움으로 가는것이 맞다는 생각!

>나의 선택 : 고덕그라시움

이유 - 우리 부부의 경우 교통요소가 당장 크게 중요하지 않음

>남편의 경우 재택근무, 주변 환경적인 요소가 중요함,

>본인도 경기도 내에서 이동가능하므로 굳이 서울 중심으로 들어갈 필요가 없음

>무엇보다 가격이 싸다는 생각이 듦. 끝!