안녕하세요 조급함을 조심하는 투자자 찬근찬근입니다.
제공해주신 가이드를 토대로 2주차 과제를 작성해보았습니다:)
그럼 바로 Start !
Step 1. 내집마련 후보단지 기본 정보
후보1)
아파트명: 한신 21평형 (방2,화1,복도식)
세대수: 1544세대
입주연도: 1997년
위치: 서울시 중랑구 중화동
후보2)
아파트명: 동원베네스트 24평형 (방3,화2,계단식)
세대수: 572세대
입주연도: 2004년
위치: 경기도 구리시 인창동
Step 2. 각 입지 요소별 등급 구분하기
직장분석
중랑구 10만명 (B)
구리시 6만명 (C)
두 지역 모두 베드타운의 성격이 강한 지역! 교통이 보다 더 중요한 상황!
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교통분석
1) 한신 (A등급 / 역세권 + 1회 환승)
강남 41분, 내 직장 42분 GOOD !
2) 동원베네스트 (B등급 / 비역세권 + 1회 환승)
강남 79분, 내직장 76분 BAD..
다만 이번 6월에 8호선 개통되면 20-30분 정도 절감 예상 !
현재로써 중랑구의 교통 입지가 구리보다 우위.
다만 6월 8호선 개통되면 동원베네스트 또한 역세권+강남 1시간이내 접근 가능.
학군분석
한신: 장안중 (학업성취도율 64% / 특목고진학률 0%)
동원베네스트: 동구중 (학업성취도율 82% / 특목고진학률 0.8% -> 과고1, 외고1)
지역 전체적으로 봐도 구리가 중랑구보다 평균적으로 학업성취도가 높음.
동원베네스트가 배정되는 동구중학교는 80%이상이 되는 학교로
면학 분위기가 어느정도 조성 되어있을 것으로 보임.
중랑구 학원가 현황)
구리시 학원가 현황)
> 중랑구에는 학원가도 거의 없어서 학군은 매우 열악하다고 볼 수 있음. 다만 노원의 중계학원가와 물리적인 거리가 가까운 편이라 상위권 학생들 같은 경우 중계학원가로 갈 것으로 보임.
> 구리는 지역 내 학원이 어느 정도 갖추어져있음. 구리역 인근과 수택2동에 주로 몰려있고 다른 학군지 지역에 비해서는 부족하지만 그래도 지역 자체적으로 학생들을 교육하기 괜찮은 환경을 갖추고 있음.
환경분석
한신 1km 반경 (대형마트3)
동원베네스트 1km 반경 (롯데백화점, 종합병원)
두 단지 모두 환경은 우수한 편.
백화점과 대형마트가 인근에 있기에 편하게 장을 볼 수 있고
근린 상권과 병원들도 주변에 잘 되어있어서 생활하기에 좋을 거 같음.
다만 균질성적인 측면에서는 동원베네스트가 좀 더 좋음.
동원베네스트 주변에는 아파트가 좀 몰려있으면서, 큰 공원도 있다 보니 좀 더 쾌적한 느낌이 나고
그에 비해 한신은 주변이 다 빌라이면서, 단지 앞은 지상철과 대로변이다보니 다소 어수선한 느낌이 있음.
Step 3. 각 후보 단지의 입지 비교해보기
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둘 다 베드타운이기에 직장은 큰 의미가 없고, 가장 중요한 교통에서 한신이 훨씬 우위.
학군과 환경은 동원이 좀 더 낫긴 하지만, 등급상 큰 의미는 없어 보임.
Step 4. 최종 선택 및 느낀점 적어보기
* 최종선택: 동원베네스트
1) 현재로써는 동원베네스트가 교통적으로 약점을 가지고 있지만, 6월에 8호선 개통이 되면 베네스트 또한 역세권 아파트로 탈바꿈하면서 강남 접근성이 크게 개선됨 (8호선 동구릉역 도보 10분, 강남까지 50분 예상)
2) 또한 연식도 7년 좋으면서 계단식+방3 화2 구조라 상품성적인 측면에서도 우위가 있다고 판단 됨.
3) 아이를 키운다고 가정했을 때도 구리 인창동이 상봉 중화동보다 환경이 더 괜찮다고 생각 됨.
느낀 점)
내 예산에 맞는 단지들을 쭉 리스트업 해봄으로써 매수 가능한 지역과 단지들이 어떤 것들이 있는지, 보다 명확하게 파악할 수 있었고 후보 단지들을 실제 방문함으로써 지도상으로만 봤을 때 헷갈렸던 부분들이 많이 해소가 되면서 최종 선택지들을 더 면밀히 필터링 할 수 있었음.
주변 환경 같은 경우, 로드뷰로도 확인이 가능하지만 확실히 실제 가보는 거랑은 비교가 안되었고, 혼자가 아닌 조원들과 함께 임장을 하다보니 더 다채로운 의견들을 나눌 수 있어 좋았음.
현장사진)
(동원베네스트)
(한신)
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장호 : 찬근찬근님 잘봤습니다.