금두꺼비의 후보단지 입지 분석 과제 [내집마련 기초반 46기 92조 금두꺼비]

[임장 - 개인] 24.04.17(수) 진행

봉천 두산아파트 107동 210*호 (8억 5000)

1. 분위기 임장: 당일은 아니지만, 이전 방문 시 봉천역 도보 7분 거리로 교통이 좋고, 상권이 발달해 있어 편리함. 다소 시끄럽고 번잡한 느낌이 있음.
2. 단지임장: 단지내 넓은 도로, 양호한 수준의 단지 분위기 조성-가로수 및 길이 깨끗함, 할머니 손을 잡고 가는 초등학교 저학년 정도의 아이를 봐서 초품아 아니더라도 충분히 아이들이 있는 가정이 거주하는 동네로 보임. 수요일 오후 4시에 방문하였는데, 107동의 경우 분리수거 중이었음. 주차장도 깨끗한 편.
3. 매물임장: 내가 매우 중요하게 생각하는 남향. 동 입구 깨끗, 번호 키, 우체통 깨끗. 엘리베이터 양호함. 매물 자체는 구조가 24평임에도 거실이 넓은 편이었고, 베란다 등도 충분히 공간을 활용할 수 있게끔 널찍하였음. 남향인 만큼 곰팡이 및 결로가 없었고, 화장실 수압(변기/세면대/샤워기) 모두 양호. 무엇보다 30평처럼 빠진 다용도실. 다소 불만족한 부분은 천정이 낮은 편이고, 안방에도 베란다가 측면으로 있는데 확장을 왠만하면 비추한다고 함. 그러나 작은방은 확장해서 사용함. 임차인이 거주중이었고, 물건등을 보았을 때 신혼부부인 듯 했음. 본 집을 매수하고 싶었으나 가격을 맞출 수 없어서 전세계약 끝나면 나간다고 함. 그만큼 본 매물에 대한 전세/매매수요가 신혼부부들 포함 꽤 좋을 것이란 생각이 들었음.

봉천 동부센트레빌 102동 150*호 (8억 중반)

1. 단지임장: 487세대이지만, 당장 살고싶을 정도로 단지 분위기가 좋고 잘 가꾸어진 느낌이 물씬 남. 구축 대단지처럼 아파트 앞에 아파트가 아니라 의도하여 듬성듬성 지어놓은 만큼 공간감과 여유가 느껴짐. 필로티 사용. 두산보다 흐르는 입지는 아니고 계속 머물것 같은 이미지. 관악구에서 좋게 간주되는 "구암초"로 갈 수 있는 드림타운 아파트가 곁에 붙어있음.
2. 매물임장: 역시나 중요하게 생각하는 남향 및 뻥뷰. 관악산도 보임. 동부센트레빌 장점은 20평대가 마치 30평대로 착각하게 만드는 magic이 있음. 부자재가 튼튼하고, 본 매물에는 방 3개 중 1개의 벽을 헐어 주방에 딸린 공간으로 만들어 놓아 더욱 활용성 높은 구조로 만듦. 부사님의 급조(?)로 얼떨결에 방문했으나, 관악 동부센트레빌의 매력을 알게 됨.

[임장 - 92조 모임] 24.04.21(일) 진행

지역선정: 관악구보다 상급지인 동작구 중심, 숭실대입구 역 - 상도역 - 장승배기역

임장순서(지도랑 다름):

관악현대 > 상도 래미안3차 > 힐스테이트상도 센트럴파크 > 힐스테이트상도 프레스티지 > 상도역 롯데캐슬파크엘 > 상도 더샵1차 > 상도두산위브 > e편한 세상 상도 노빌리티 > 신동아 리버파크 > 상도파크자이 >>>> 완주!!! (11:00~14:20)

(1) 분위기 임장

역과의 접근성, 평지인가 언덕인가, 필수 주변자원(내과/약국/마트/학원 등) 유무를 주로 보았습니다.

금두꺼비의 분위기 임장 TOP 3 아파트 - 상도래미안 3차, 상도 두산위브, e편한세상 상도 노빌리티

1. 상도래미안 3차: 숭실대입구역과 초근접, 대로변 가까이에 있어 상권발달(소아청소년과 병원/과일마트 등)
2. 상도 두산위브: 멀리가지 않아도 단지 밖 다양한 종류의 식당 및 가게들, 많은 가족단위(부모님-유아들)의 주말을 보내는 모습
3. e편한 세상 상도 노빌리티: 상도역 초근접, 상권 발달한 교차로 옆 위치, 상도동 성당 등

(2) 단지 임장

단지 입구 느낌, 단지 내 아파트동 간 공간감, 단지 내 관리수준을 주로 보았습니다.

금두꺼비의 단지 임장 TOP 3 아파트 - 상도역 롯데캐슬파크엘, 힐스테이트 상도프레스티지, 상도래미안 3차

1. 상도역 롯데캐슬: 신축(2021년), 상도역 근접, 단지 내 조성물(예: 놀이터)들이 친환경적-나무소재, 깨끗한 단지 내 관리, 동 간 간격으로 공간감, 조경
2. 힐스테이트 상도프레스티지: 2013년 준공. 숭실대입구역 초근접. 깨끗한 단지 내 조성, 근처 1:1 필라테스 샵 등 편의시설 확보.
3. 상도래미안 3차: 2004년 준공. 숭실대입구역 초근접. 아파트동 간 공간감, 가로수. 깨끗한 단지. 아파트 동 입구 디자인 구축임에도 세련됨.

<입지분석 가이드> _ 24.04.23 작성

입지 비교 최종순위(서울시 관악구 봉천동 _24.04.23 기준)

1. 봉천 두산아파트
2. 성현동아 아파트
3. 동부센트레빌
4. 관악푸르지오
5. 벽산블루밍 1차

최종선택 단지

1. 위치 메리트: 1) 봉천두산 2) 성현동아 or 동부센트레빌
2. 위치 + 가격 + 학군 메리트: 성현동아

5개의 단지 중 성현동아 아파트는 구축 + 대로변 위치하나 역과의 도보 거리가 상당한 만큼 26평 기준 6.5~6.8억으로 매수할 수 있는 가격으로 나와있는데,

전고점(8.2억) 대비 20% 빠진 가격으로 메리트가 있으며,

실제 관악구 소재 20평대 아파트 구조 (방3, 화1) 에 비해 공간 이용이 좋고 넓은 구조(방2, 화1)로 나와있다.

관악구의 다른 아파트 단지에 비해 저평가되어 있는 꽤 괜찮은 단지로 객관적으로 평가해볼 수 있다.

(그러나 내가 망설이는 이유는... 다른 단지에 비해 더 가격이 빠졌기 때문이기도.......)