[내집마련기초반 46기 92조 뚤기]후보단지 입지분석과제

92조는 상도동 분위기 임장을 다녀왔습니다.

e편한세상노빌리티, 두산위브, 힐스테이트 등 정말 살기 좋은 아파트들이 많았어요.

하지만 모두 10억이 넘어가므로.. 후보단지에서는 슬프지만 패스하였습니다.

후보단지는 관악구 아파트 6개와 동작구 아파트 1개로 정하였습니다.

첫번째. 지역 및 아파트 선정하기

지역분석

아파트분석

하락율을 보면 관악드림타운이 26%, 벽산블루밍1차가 27%가 빠졌음을 알 수 있고 상도삼호는 하락율 18%로 많이 빠지지 않음을 알 수 있었다. 아마 동작구의 입지가 관악구보다 좋기 때문에 덜 빠진 것도 있을 것이다. 또한 전고점을 봤을 때 관악구 사람들이 관악드림타운, 관악푸르지오를 선호한다는 생각이 들었다. 실제로 호갱노노에서 평당가격을 봤을 때 관악푸르지오가 평균보다 많이 높음을 알 수 있었다.

두번째. 입지분석

직장,인구 ---> 모두 B등급

관악구, 동작구 모두 B등급이고 동작구보다 관악구가 사업체수 및 종사자수가 많음을 알 수 있었다.

인구 수는 전반적으로 관악구, 동작구가 감소했고 동작구보다 관악구가 10만명정도 더 많이 거주함을 알 수 있었다.

[직장 : 동작구 < 관악구], [인구 : 동작구 < 관악구]

교통 ---> 모두 B등급

모두 강남접근성은 30~40분에 가능하였다.(B등급에 해당)

모든 후보지가 B등급이므로 그 안에서 B+이나 B-로 나눌 필요가 있겠다.

관악구 임장을 한 번 다녀오는 게 좋다고 느꼈다. 그리고 통근 시 통행료가 필요한 부분, 버스 간격 등 더 알아볼 필요가 있음. (상도삼호와 관악현대는 이번에 분위기 임장을 다녀와서 언덕길이..생각난다.)

학군 ---> 모두 C등급

학군이 내가 알아본 상도동쪽이나 봉천동이나 좋진 않다. 상현중(85%), 상도중(83%), 구암중(82.6%) 순으로 학업성취도가 좋음을 알 수 있었다. 동작구가 관악구보다 중학교평균성취도가 높았다. 그런데 후보단지에서 가까운 고등학교는 성취도가 더 낮아진다...ㅠ

학원가는 숭실대입구역중심, 서울대입구역중심, 관악중부시장중심, 현대시장중심으로 나눌 수 있었다. 가장 많은 학원이 포진된 곳은 현대시장부근이었다. 현대시장과 가까운 단지는 벽산블루밍1차, 관악드림타운이다.

환경 ---> 벽산블루밍1차, 관악드림타운 B / 나머지 모두 C

1km 반경안에 백화점, 대형마트(이마트,홈플러스,코스트코등), 종합병원이 없다.

상도삼호, 벽산블루밍1차는 킴스클럽봉천점이 1km안에 있다. 대형마트로 볼 수 있을 것 같다.

그래도 2~3km 안에 종합병원, 백화점, 대형마트가 대체적으로 있었다. 또한 편의점이 정말 많고 홈플러스익스프레스와 같은 작은 마트들, 관악중부시장 및 현대시장이 있어서 생활하는 데 불편함을 없을 것 같다 :)

그리고 공원도 모두 1km 안에 있다.

+ 경사도

봉천 및 상도는 언덕이 심해서 경사도를 봤다.

얕은경사 -관악현대,관악푸르지오,관악우성인데 관악현대 분위기임장할 때 오르막길이 상당했던 것으로 기억한다. 관악드림타운은 숨이차는 경사인데 준비를 철저히 해서 임장을 가야겠다....

내집을 선택한다면? : 관악드림타운, 상도삼호

*관악드림타운 : 하락율이 25%가 넘었고, 3천세대가 넘는 대단지, 2003년식으로 엄청 노후된 아파트가 아닌 점, 숭실대입구역과 서울대입구역에 접근가능한 점, 현대시장 학원가가 가까운 점, 친정과 가까운 점

*상도삼호 : 동작구에서 종잣돈을 좀 더 모으면 가능할 수도 있는 단지, 하지만 하락율이 19%로 25%이상 떨어지지 않아 계속 시세 추적 예정..

과제를 이렇게 하는 건지 정확히 모르겠지만,, 이게 아니면 다시 하면 되지 라는 생각으로 해보았습니다~